대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동 천안쌍용역코오롱하늘채 101동 25층 2504호가 이번 분석 대상입니다. 소유자는 류동선이며, 2018.09.21. 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 2023.02.02. 에스제이인베스트파트너스주식회사 명의로 채권최고액 2,340,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 2023.06.23. 다수 금융기관의 근저당권이 추가됐고, 2024년에는 임의경매개시결정 2건과 국세 압류가 등기됐습니다. 후순위 근저당권과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 담보권 말소와 임차보증금 인수는 전혀 다른 문제입니다. 특히 말소기준보다 먼저 전입한 사람들의 점유와 보증금 반환관계가 확인되지 않아, 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도

말소기준권리는 2023.02.02. 접수 제7026호 에스제이인베스트파트너스주식회사의 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당권 및 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 개별 채무의 실제 잔액과 같지 않으며, 공동담보가 설정된 채권의 금액을 해당 호실의 독립 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.

을구 2·3번의 공동담보 근저당권은 2023.06.23. 설정됐습니다. 중소기업은행 및 엔에이치투자증권주식회사로 이전된 내역은 기존 근저당권의 권리자 변경이며 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.

② 임차인 분석 — 인수 위험의 핵심

현황조사와 배당요구 관련 기록에 나타난 임차·점유 관계인은 32명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 별도로 나타나지 않습니다. 전입일 기준으로 22명이 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 9명은 후순위 전입, 1명은 전입일이 확인되지 않습니다.

다만 이 목록에는 대상 아파트와 별개의 건물·층으로 보이는 임대차가 섞여 있으므로, 32명을 모두 2504호의 실제 임차인으로 확정할 수 없습니다. 아래 대항력 구분은 전입일에 따른 예비판단입니다. 실제 대항력은 해당 호실 점유, 주택 인도, 주민등록의 적법성 등을 확인해야 확정할 수 있습니다.

대항력은 전입일과 말소기준권리의 선후를 바탕으로 예비 분류했습니다. 전입일만으로 실제 대항력과 인수액이 확정되는 것은 아닙니다. 법인에 대해서도 해당 부동산의 용도와 적법한 대항요건 충족 여부를 별도로 판단해야 합니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제는 모두 미확인으로 표시했습니다.

③ 시세 비교 — 거래 표본의 면적부터 다르다

천안쌍용역코오롱하늘채의 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 277,833,333원, 최신 거래는 2026년 10월 270,000,000원입니다. 감정가 488,000,000원은 이 표본 평균의 175.6%입니다.

하지만 중요한 제한이 있습니다. 시세 비교 기준 면적은 111.53㎡인 반면, 아래 거래 12건은 모두 59.93㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 175.6%라는 비율을 이 물건의 적정가격이나 고평가율로 확정할 수 없습니다. 이 거래내역은 같은 단지의 참고자료일 뿐, 2504호와 동등한 규모의 직접 비교사례가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 488,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당계산입니다. 집행비용 추정액은 7,280,000원이며, 나머지 480,720,000원은 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자에게 돌아가는 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원으로 산정됩니다.

예상배당은 근저당권 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 임차인 최우선변제, 당해세 등의 우선순위는 별도로 확정해야 합니다. 경매 신청채권자는 에프엔쌍용제일차주식회사이며, 위 계산에서 480,720,000원을 배당받는 권리자는 선순위의 에스제이인베스트파트너스주식회사입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 위험은 해소되지 않는다

신건에서 유찰이 발생하면 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 선순위 임차인의 인수 보증금은 단순히 낙찰가가 떨어졌다는 이유만으로 없어지지 않습니다. 아래 실질취득액은 인수액 245,000,000원이 모든 회차에서 그대로 유지된다는 가정에 따른 계산입니다.

합산취득 추정액은 최저매각가와 인수 추정액의 합계이며 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외합니다. 실제 낙찰가가 최저가보다 높거나 인수액이 달라지면 총액도 달라집니다. 보증금 미상 선순위 임차인이 추가로 확인되는 경우에도 재계산이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지현황 기준)

• 단지 규모. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대이며 사용승인일은 2018.05.04.입니다. 단지명과 소재지는 천안시 서북구 쌍용동 월봉로 15입니다.
• 도로·교통. 아파트단지는 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 접근할 수 있는 것으로 조사됐습니다. 인근 시내버스 정류장 등 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 토지 이용. 아파트부지로 이용되고 있으며, 토지 현황에는 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 개별 필지의 적용 범위는 확인이 필요합니다.
• 규제사항. 철도보호지구·소하천구역·지구단위계획구역 및 교육환경 관련 보호구역 등이 기재되어 있습니다. 각 규제가 해당 호실의 대지권에 미치는 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 자료상 공시지가는 1,077,000원/㎡입니다. 이는 아파트 한 호실의 거래시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
• 실거래 유동성. 동일 단지 전용 59.93㎡의 거래 12건은 확인되나, 비교 기준 면적 111.53㎡와 일치하지 않습니다. 해당 호실의 환금성과 가격 수준을 평가하려면 면적이 일치하는 거래사례가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 대전지방법원 2024타경114426의 매각물건명세서에서 천안쌍용역코오롱하늘채 101동 2504호에 대응하는 물건번호와 전유부분·대지권을 확인하세요.
• 임차인 귀속 대조. 임차·점유 관계인 32명 중 실제 이 호실에 거주하거나 적법한 임대차 권리를 가진 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 1층·4층·나동·부속동 기재를 그대로 2504호에 적용하면 안 됩니다.
• 선순위 임차인 확인. 말소기준 전 전입 22명의 임대차계약, 주택 인도, 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 미배당액을 확인하세요.
• 보증금 미상자. 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자와 전입일 미상 점유자의 존재 때문에 매수인 인수액 상한을 확정할 수 없습니다.
• 인수 추정액 검증. 245,000,000원의 임차보증금 인수 추정이 본건 아파트 한 호실에 실제 적용되는지 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산하세요.
• 공동담보 확인. 에스제이인베스트파트너스주식회사 및 후순위 금융기관의 공동담보목록을 확인하고, 각 부동산별 배당과 채권잔액을 대조하세요.
• 국세·최우선변제. 천안세무서장의 압류와 관련된 조세채권, 임차인의 최우선변제 여부가 실제 배당 및 인수관계에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실거래 면적 일치. 59.93㎡ 거래금액을 비교 기준 111.53㎡의 시세로 사용하지 마세요. 대상 호실의 실제 전용면적과 일치하는 거래를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 현장 방문과 현황조사를 통해 현재 점유자, 인도 가능성 및 임차관계 분쟁 가능성을 파악하세요.
• 관리비. 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 승계 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 실거래 원본을 상호 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수액”

이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2023.02.02. 에스제이인베스트파트너스주식회사 근저당권이 기준이고, 그 뒤의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이것만으로 권리가 깨끗한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

임차관계에는 말소기준 이전 전입자가 다수 있고, 예상배당표상 인수 보증금은 245,000,000원입니다. 이를 본건에 전부 적용하면 신건의 실질취득액은 733,000,000원이지만, 서로 다른 건물·층으로 보이는 임차내역이 함께 기재되어 있어 실제 인수액이 확정된 것은 아닙니다. 미상 보증금과 배당순위 역시 추가 위험입니다.

여기에 실거래 면적 불일치가 겹칩니다. 최근 거래 12건의 평균 277,833,333원은 전용 59.93㎡ 표본이므로 비교 기준 111.53㎡인 물건의 적정 시세를 판단하는 데 직접 사용할 수 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 0.0회로 나타나지만, 이 사실만으로 본건의 낙찰 가능성이나 가격 적정성이 보장되는 것은 아닙니다.

종합 판단은 D등급, 28점입니다. 임차인 인수액이 검증되지 않았고, 보증금 미상 선순위 전입자가 존재하며, 임차·감정 자료의 물건별 귀속과 실거래 면적까지 불일치하기 때문입니다. 현재 상태에서는 가격을 낮춰 입찰하는 전략보다 정확한 매각 대상과 인수 권리를 확정하는 절차가 먼저입니다. 확인 후 권리 부담이 달라진다면 평가 역시 새로 이루어져야 합니다.