대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동 천안쌍용역코오롱하늘채 104동 204호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 류동선이며, 2023년 6월 23일 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사 명의의 근저당권이 말소기준권리로 파악됩니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 9,932,700,000원이고, 채무자는 에이젯원주식회사입니다. 공동담보가 설정된 대규모 금융권 채권 구조이며, 다수의 근저당권 및 권리이전 등기가 함께 존재합니다.

담보권 자체는 매각에 따른 말소가 예정되어 있지만, 이 사건에서 주목해야 할 부분은 말소기준권리보다 먼저 발생했을 가능성이 있는 임차권입니다. 조사된 임차·점유 관계인 32건 가운데 전입신고일이 말소기준권리보다 빠른 기재가 22건이고, 그중 보증금이 확인된 13건을 합하면 245,000,000원입니다. 다만 해당 명부에는 1층, 4층, 나동, 부속동 등 본건 104동 204호와 직접 연결되지 않는 표시가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 금액을 곧바로 본건 매수인의 확정 인수액으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 선순위 임차권은 별개

말소기준권리는 2023.06.23 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날짜에 여러 금융기관의 근저당권이 설정되어 있으며, 일부 권리는 이후 중소기업은행 및 엔에이치투자증권 등으로 이전되었습니다. 매각으로 소멸하는 담보권과 달리, 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춘 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 선순위 가능성과 보증금 확인

조사된 임차·점유 관계인은 총 32건이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준일 이전 전입 22건, 이후 전입 9건, 전입일 미상 1건입니다. 보증금 미상 기재도 17건에 달합니다. 아래 인원은 조사 명부에 기재된 관계인이며, 32명 모두가 104동 204호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다.

대항력 표시는 전입일과 말소기준일을 비교한 1차 분류입니다. 실제 대항력은 해당 부동산의 인도·점유, 적법한 주민등록 또는 사업자등록 등 요건의 충족 여부에 따라 결정됩니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았으며, 배당요구가 접수된 경우에도 배당 완료나 인수 소멸이 보장되는 것은 아닙니다.

③ 보증금 인수 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

배당 시뮬레이션에서는 아래 13건의 보증금을 매수인 인수 대상으로 분류하고 있습니다. 이는 해당 금액이 본건 204호에 실제로 귀속되고, 대항력 및 미배당 요건이 충족된다는 조건부 가정입니다.

시뮬레이션상 위 보증금은 배당액이 0원으로 처리되어 매수인 인수액에 합산됩니다. 하지만 실제 우선변제권이 없다고 확정된 것은 아니며, 경매 대상 호실에 적용되는 임대차인지도 확인되지 않았습니다. 따라서 245,000,000원은 확정채무가 아닌 검증 대상인 잠정 인수 추정치입니다.

④ 시세 비교 — 표면 할인과 실질취득의 차이

천안쌍용역코오롱하늘채는 2018년 준공된 454세대 아파트 단지입니다. 동일 전용면적 70.87㎡의 최근 확인 거래 12건 평균은 352,458,333원이고, 최근 12개월 거래 8건 평균은 366,937,500원입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 13.4% 높은 흐름으로 나타나므로, 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 우선 비교기준으로 삼는 것이 적절합니다.

신건 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.3%입니다. 최신 거래가 365,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 인수 부담이 없다면 가격 측면에서 검토할 여지가 있지만, 인수 추정액 245,000,000원이 실제로 적용되면 실질취득 591,000,000원이 되어 이 장점은 사라집니다. 더욱이 비교 거래는 여러 층을 포함하므로 본건 2층의 개별 가격은 별도 보정이 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)

위 표는 주어진 배당 시뮬레이션의 금액을 표시한 추정 결과입니다. 같은 날짜에 설정된 근저당권과 공동담보관계, 실제 채권잔액, 권리이전, 조세채권, 임차인 우선·최우선변제 등을 확정 반영한 법원의 실제 배당표가 아닙니다. 등기상 채권최고액은 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다.

시뮬레이션상 채권자 미배당액은 29,457,944,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인이 주의할 부분은 실제 존속하는 선순위 임차권 등 별도의 인수권리입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 인수액이 남으면 총부담도 남는다

현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 낮아지는 시나리오에서도 보증금 245,000,000원이 그대로 인수된다고 가정하면 다음과 같습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 단지 자료 기준)

• 단지. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 아파트 단지이며 2018.05.04 준공되었습니다. 본건은 104동 2층 204호입니다.
• 교통. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선의 시내간선도로를 이용해 접근할 수 있으며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 대체로 보통 수준입니다.
• 입지. 쌍용동의 쌍용역 남서측 인근 생활권으로, 주변에 근린생활시설과 주거시설이 혼재합니다. 본건 개별 동·호수의 정확한 접근 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 아파트부지로 이용되는 평지이며, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등 토지이용 관련 사항이 확인됩니다.
• 규제. 철도보호지구·소하천구역·상대보호구역 등 관련 지정이 확인됩니다. 개별 대지지분에 적용되는 구체적인 범위는 공부와 토지이용계획을 대조해야 합니다.
• 실거래. 동일 면적의 최근 12개월 평균은 366,937,500원이며, 비교 거래의 층수와 가격 차이를 감안해 본건 2층의 환금성을 따로 평가해야 합니다.
• 건축물. 위반건축물 표시가 없지만, 건축물대장과 집합건축물 현황을 직접 확인하는 절차는 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 본건 호실 임차인 특정. 조사된 관계인 32건 중 104동 204호에 실제 거주하거나 점유하는 사람을 특정하고, 다른 동·건물 관계인은 분리해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 2023.06.23 이전 전입 기재 22건의 실제 점유, 주거용·상가용 여부, 대항요건, 계약기간과 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 관계인 확인. 보증금이 확인되지 않은 17건에 대해 계약서, 확정일자 및 임대차현황을 보완 확인해야 합니다. 특히 전입일이 빠른 관계인의 인수 가능성을 놓치지 않아야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제 검토. 배당요구가 접수된 관계인에 대해서도 확정일자, 법정 우선순위 및 배당 후 미반환액을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 2023년 설정된 근저당권의 공동담보목록과 이후 권리이전 내역을 확인하고, 본건 호실의 실제 담보권 관계를 확정해야 합니다.
• 조세채권 확인. 천안세무서장 압류와 관련하여 법정기일, 당해세 여부 및 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 실질취득원가 재산정. 낙찰가만 보지 말고, 실제 인수 보증금·명도비·취득 부대비용 등을 포함한 총취득액을 최근 거래와 비교해야 합니다.
• 현장조사. 204호의 실제 점유자, 인도 가능성, 실내 상태, 장기 미납관리비, 관리주체와의 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 관련 임대차 자료를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 시세 아래, 인수까지 합치면 전혀 다른 가격”

천안쌍용역코오롱하늘채 204호는 겉으로 보면 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 낮은 아파트 경매물건입니다. 그러나 권리분석에서는 가격보다 먼저 확인해야 할 문제가 있습니다. 대규모 공동담보 근저당권과 다수의 임차·점유 관계가 존재하며, 특히 본건 호실에 실제 적용되는 선순위 임차권이 구분되지 않았습니다.

잠정 인수 추정액 245,000,000원이 모두 실제 부담으로 확정될 경우 신건의 실질취득액은 591,000,000원입니다. 1회 또는 2회 유찰을 거치더라도 같은 인수액을 부담한다면 최근 실거래 대비 높은 취득원가가 유지됩니다. 반면 임차관계가 다른 부동산에 속하는 것으로 확인된다면 이 추정은 크게 달라질 수 있습니다.

현재 결론은 '권리 확인 전 입찰 보류'입니다. 이 물건의 핵심은 무조건 유찰을 기다리는 것이 아니라, 실제 임차인과 인수 보증금을 정확히 특정한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것입니다. 인수위험이 해소되기 전에는 신건 최저가가 시세보다 낮다는 사실만으로 투자 적합성을 인정하기 어렵습니다.