* 인수 추정액 245,000,000원은 배당 예상에 반영된 13건의 보증금 합계입니다. 해당 점유자 전부가 이 아파트 401호의 임차인이라는 사실은 확인되지 않았습니다. 실질취득액 528,000,000원은 그 추정액을 전액 적용한 조건부 계산이며 취득세·명도비 등 부대비용은 제외했습니다.

대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동의 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 4층 401호입니다. 아파트는 454세대 규모이며 2018년 5월 4일 사용승인된 단지입니다. 평가금액과 첫 최저매각가격이 모두 283,000,000원이고, 매각기일은 2026년 11월 24일입니다.

등기상 권리의 출발점은 2023년 2월 2일 설정된 에스제이인베스트파트너스주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 2,340,000,000원이며, 이후 다수 근저당과 경매개시결정, 국세 압류가 이어집니다. 등기상 후순위 담보권은 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자의 보증금 인수 문제는 별개입니다.

특히 현황조사상 여러 점유자 명의가 등장하며, 일부 점유 장소에는 1층·나동·부속동 등의 표기가 있습니다. 이 기록을 그대로 102동 401호에 적용할 수 없다는 점이 이번 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸해도 임차권 위험은 남는다

말소기준은 2023년 2월 2일 에스제이인베스트파트너스주식회사 근저당권입니다. 2023년 6월 23일 설정된 후순위 근저당권들은 다수의 금융기관에 분산돼 있으며, 그 후 채권양도에 따른 권리이전등기도 이어졌습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 전입 선행과 대상 호실 불일치가 핵심

현황조사에는 32명·단체의 점유자 명의가 기재돼 있습니다. 이 가운데 말소기준권리보다 전입일이 빠른 명의가 22건, 늦은 명의가 9건, 전입일을 확인할 수 없는 명의가 1건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없습니다.

그러나 32건을 모두 102동 401호의 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 1층, 나동, 부속1동, 2동 등의 기재가 섞여 있기 때문입니다. 아래 표는 각 명의의 전입 및 보증금 기재 상황을 정리한 것이며, 대상 호실과의 관계가 확인되기 전까지 인수 여부는 잠정 판단입니다.

전입 선행은 말소기준일과 비교한 사실관계만 표시한 것입니다. 대항력 성립에는 해당 목적물의 실제 인도·점유, 적법한 전입신고 등 별도의 요건 확인이 필요합니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 일괄적으로 우선변제권이 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 인수액을 빼도 신건은 최근 시세 이상

천안쌍용역코오롱하늘채의 전용 59.93㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 277,833,333원이며, 최근 거래로 확인되는 2026년 10월 3층 거래가는 270,000,000원입니다. 감정가와 최저가는 모두 283,000,000원으로, 최근 평균뿐 아니라 최신 거래가보다도 높습니다.

실거래 가격 범위는 260,000,000원~300,000,000원입니다. 감정가 283,000,000원은 최근 12개월 평균보다 5,166,667원 높습니다. 따라서 인수 위험이 전혀 없다고 가정하더라도 신건 가격에 별도의 할인 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

만약 배당 추정의 매수인 인수액 245,000,000원이 실제로 전부 적용된다면 실질취득 부담은 528,000,000원입니다. 이는 최근 실거래 평균 277,833,333원과 비교할 때 상당히 높은 수준으로, 낙찰가격만 비교하는 것은 경제적 부담을 심각하게 과소평가하는 결과가 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

배당 예상에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 남은 금액을 선순위 근저당권자에게 배당하는 구조입니다. 후순위 근저당권에는 배당금이 배정되지 않았습니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있으며 공동담보 배당·당해세·최우선변제 등도 최종 배당 결과에 영향을 줍니다.

배당 추정: 채권최고액 합산 32,138,300,000원, 근저당권자 예상배당 278,238,000원, 미배당 채권최고액 차액 31,860,062,000원. 이는 개별 실제 채권 잔액이나 최종 배당액을 뜻하지 않습니다. 후순위 근저당의 배당 부족과 매수인 보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 총부담을 구분해야 한다

현재는 0회 유찰인 신건입니다. 아래는 예정된 가격 단계에서 인수 추정액 245,000,000원이 그대로 유지된다는 가정으로 작성한 비교입니다. 실제 임차인의 대항력·배당액 및 해당 호실 귀속에 따라 결과가 달라집니다.

위 총취득 부담은 단순 합산 시나리오로, 실제 낙찰예정가 또는 확정 인수액이 아닙니다. 특히 현재 확인되지 않은 보증금이 추가될 수 있고, 반대로 다른 물건에 속한 임차보증금은 제외해야 합니다. 배당으로 일부 변제되는 보증금은 실제 미배당 잔액만 인수 여부를 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정 및 거래 현황 기준)

• 단지 현황. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 아파트로, 2018년 5월 4일 사용승인됐습니다. 분석 대상은 102동 4층 401호이며 비교 실거래의 전용면적은 59.93㎡입니다.
• 접근 도로. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 접근할 수 있는 것으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있고 대중교통 이용 편의도는 대체로 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 이용상황은 아파트이며 평지로 조사돼 있습니다. 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역 등 여러 토지이용 관련 사항이 확인되므로 해당 필지와 호실의 정확한 적용 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 철도보호지구·소하천구역·지구단위계획구역 등과 관련된 지정 사항이 기재돼 있습니다. 대지권 및 개별 필지의 규제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 거래 상황. 동일 전용면적 실거래 12건이 확인되며 거래가 범위는 260,000,000원~300,000,000원입니다. 개별 층·향·상태에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다.
• 환금성 판단. 실거래 이력이 존재하는 아파트지만, 신건 최저가가 최근 평균과 최신 거래가를 모두 웃돕니다. 여기에 미확정 임차보증금 인수 위험까지 있어 현 단계에서는 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 이 사건은 임차인 원본 확인이 먼저다

• 대상 호실 특정. 102동 401호의 건물 등기, 집합건축물대장, 매각물건명세서를 대조해 점유자별 임대차 목적물이 해당 호실인지 확인하세요.
• 점유자 귀속 확인. 현황조사에 나타난 1층·나동·부속1동·2동 등의 표기는 4층 401호와 직접 일치하지 않습니다. 다른 물건의 점유자를 이 호실 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
• 선행 전입 확인. 2023.02.02 이전 전입자로 기재된 명의의 실제 점유, 주소, 임대차계약 및 대항요건을 확인하세요.
• 보증금 미상 위험. 보증금이 확인되지 않은 명의는 인수액을 0원으로 처리할 수 없습니다. 실제 계약서와 보증금, 월세, 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 배당요구 접수 여부와 별개로 확정일자, 우선변제권 및 배당가능액을 확인해야 합니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 다수 금융기관 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 공동담보 목적물과 채권 관계, 권리이전, 배당 순위를 원본으로 확인하세요.
• 압류·조세채권. 천안세무서장의 2024.11.21 압류가 확인됩니다. 실제 조세채권의 우선순위와 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 경매 중복 절차. 등기부에는 2024타경111564 사건의 임의경매개시결정도 존재합니다. 현재 사건과의 절차 관계 및 매각 진행 상황을 확인하세요.
• 응찰가 산정. 입찰가격만이 아니라 실제 인수할 미배당 보증금, 명도비, 취득 관련 비용을 합산해 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 공동담보목록과 해당 호실의 점유 현황을 최종 확인하기 전까지 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.

맺으며 — “아파트 신건이지만, 권리 확인 전에는 위험하다”

천안쌍용역코오롱하늘채 401호는 일반적인 아파트 신건처럼 보이지만, 현재 확인된 권리관계는 단순하지 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 다수 기재돼 있고, 보증금 인수 추정액은 245,000,000원입니다. 이 금액을 전액 적용할 경우 실질취득 부담은 528,000,000원에 달합니다.

다만 그 금액을 이 아파트 401호의 확정 인수액이라고 볼 수 없다는 점도 중요합니다. 여러 점유자의 층·동 기재가 대상 호실과 맞지 않기 때문입니다. 실제 임차인 중 누가 401호에 해당하며, 누구에게 대항력과 미배당 보증금이 남는지에 따라 최종 인수액은 크게 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 283,000,000원은 최근 12개월 평균 277,833,333원의 101.9%입니다. 인수액을 제외하더라도 시세 대비 저렴한 출발점이 아닙니다. 임차인 인수 가능성까지 고려하면 무리하게 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 그 이유는 단순히 임차인 명의가 많아서가 아니라, 대상 호실의 실제 인수액을 확정하지 못한 상황에서 신건 가격마저 최근 시세보다 높기 때문입니다. 이 물건은 입찰가격을 결정하기 전에 먼저 401호의 임대차와 점유관계를 분리·확정해야 하는 사건입니다.