대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동에 있는 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 603호입니다. 단지는 454세대 규모이며 2018년 5월 사용승인된 아파트입니다. 비교 대상 실거래의 전용면적은 59.93㎡입니다. 이 물건은 2026년 11월 24일 매각 예정인 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 302,000,000원입니다.

등기상 소유자는 류동선, 근저당권 채무자는 에이젯원주식회사입니다. 말소기준은 2023년 6월 23일 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 9,932,700,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 다수 금융기관의 근저당권과 권리이전이 이어졌고, 경매개시결정과 천안세무서장의 압류도 등기되어 있습니다.

등기부상 말소되는 금융권 권리만 살피면 비교적 정리 가능한 구조입니다. 그러나 더 중요한 문제는 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들과 그 보증금의 실제 귀속입니다. 선순위 점유자의 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 매수인이 인수할 가능성이 있고, 그 부담은 등기부상 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 없어지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2023.06.23 접수된 을구 1번 (1) 근저당권입니다. 같은 날 설정된 다른 근저당권과 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 이미 말소된 신탁등기와 일부 근저당권 이전 내역도 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 32건의 점유·임대관계 확인 필요

현황조사에 기재된 임차인 및 점유관계자는 32명·법인입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 별도의 보증기관 중복신고 금액을 합산하지 않았습니다. 이 중 22건은 전입일이 2023.06.23 말소기준보다 빠르고, 9건은 늦으며, 1건은 전입일을 확인할 수 없습니다.

다만 이는 32명 모두가 603호의 실제 임차인으로 확정되었다는 의미가 아닙니다. 임차부분 중에는 1층, 4층, 1동·부속1동·2동, 나동 등의 표기가 있으며, 이는 경매 대상 아파트인 102동 6층 603호와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 이 자료를 그대로 적용해 모든 보증금을 해당 아파트에 인수시키거나, 603호의 임차인 수를 32명으로 확정하는 것은 부적절합니다.

선행 전입은 대항력 확정을 뜻하지 않습니다. 실제 점유와 주택 또는 상가 임대차의 적용관계, 확정일자, 보증금, 매각 대상 호실 귀속 여부를 확인해야 합니다. 후순위 표시는 제시된 전입일과 말소기준일을 비교한 결과입니다. 배당요구가 확인되어도 실제 배당액과 매수인 인수 여부는 별도 판단 대상입니다.

③ 매수인 인수 가능액 — 가격보다 중요한 변수

배당 시뮬레이션은 선순위 임차인 가운데 다음 13건을 매수인 인수 대상으로 계산하고 있습니다. 기재된 보증금 합계는 245,000,000원입니다.

④ 시세 비교 — 인수액이 없어도 신건은 비싸다

천안쌍용역코오롱하늘채의 동일 전용면적 59.93㎡ 실거래 12건입니다. 2026년 4월부터 10월까지의 거래를 확인하면 최저 260,000,000원, 최고 300,000,000원, 최근 12개월 평균은 277,833,333원입니다.

최저매각가 302,000,000원은 최근 평균보다 24,166,667원 높고, 최근 평균의 108.7%입니다. 최신 거래금액인 270,000,000원과 비교하면 32,000,000원 높습니다. 따라서 인수 문제가 완전히 해소된다고 하더라도, 현재 신건 가격 자체에는 시세 대비 할인 매력이 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 해결되지 않는다

현재 신건과 1회·2회 유찰을 가정한 매각가격 및 배당 시뮬레이션입니다. 인수 가정액을 동일하게 유지하면, 유찰로 매각가가 낮아져도 실질취득액은 여전히 최근 실거래 평균을 웃돕니다.

유찰 시나리오는 해당 금액에 낙찰되고 임차보증금 인수액이 245,000,000원으로 유지된다는 조건부 계산입니다. 실제 인수액은 점유 호실, 대항력, 확정일자, 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 시점이나 실제 매각조건을 보장하지 않습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)

매각가 302,000,000원을 기준으로 집행비용 5,028,000원을 제외한 296,972,000원 전액이 에프엔쌍용제일차주식회사에 배당되는 시뮬레이션입니다. 다른 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 금융권 채권의 예상 미배당 합계는 29,501,328,000원입니다.

다만 위 배당표는 채권최고액을 기준으로 하는 단순 추정이며, 공동담보의 실제 채권잔액과 배당순위, 국세 압류에 따른 조세 우선관계, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 등을 확정한 배당표가 아닙니다. 채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 단지 규모. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 규모이며 사용승인일은 2018.05.04입니다.
• 교통. 쌍용역 남서측 인근 지역으로, 주변 시내간선도로와 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 편의는 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로 접근. 아파트단지 동측 왕복 6차선 도로와 북측 왕복 4차선 도로를 이용할 수 있으며, 감정평가상 도로 여건은 양호한 편입니다.
• 주변 환경. 쌍용동 일대에는 아파트와 근린생활시설이 분포하며, 쌍용역 주변에는 노선상가가 형성되어 있습니다.
• 토지이용. 관련 토지에는 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구, 소하천구역 등 규제사항이 표시되어 있습니다. 개별 호실의 대지권과 직접 관련되는 규제 범위는 원본 도면 확인이 필요합니다.
• 실거래 분포. 동일 면적 거래가격은 260,000,000원부터 300,000,000원까지 분포합니다. 층별 가격 차이가 있으므로 6층 603호의 개별 상태를 별도로 평가해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적 거래 표본은 12건 확인되지만, 거래가 존재한다는 사실만으로 신건 최저가 302,000,000원의 환금성이 보장되는 것은 아닙니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각목록 원본 대조. 102동 603호가 정확히 어떤 매각 단위에 포함되는지, 공동담보와 다른 물건의 관계가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 임차인 귀속 확인. 1층·4층·다른 동으로 기재된 임차인들이 603호에 실제로 관계되는지 별도로 확인하세요. 32건을 모두 해당 아파트 임차인으로 단정하면 안 됩니다.
• 선순위 점유자 확인. 말소기준 이전 전입자 22건 중 603호에 해당하는 사람의 실제 점유, 계약내용 및 보증금을 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 전입일이 빠르다는 사실만으로 우선변제권이 증명되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 적법성, 배당가능액을 각각 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자. 선행 전입자 가운데 보증금이 확인되지 않은 사람이 있어 시뮬레이션의 245,000,000원 외에 추가 위험이 있는지 점검해야 합니다.
• 공동담보 및 압류. 에프엔쌍용제일차주식회사 등 금융기관의 공동담보목록, 근저당권 양도내역과 천안세무서장 압류에 관한 조세채권을 확인하세요.
• 가격 검토. 인수 부담이 없다고 가정하더라도 신건 최저가 302,000,000원은 최근 실거래 평균 277,833,333원보다 높습니다.
• 유찰 전략 재검토. 1회 유찰가 241,600,000원 또는 2회 유찰가 193,280,000원만 보고 할인폭을 계산하지 말고, 실제 인수 부담을 더해 비교하세요.
• 점유·명도. 603호의 실제 거주자와 점유권원을 확인하고, 인도명령·명도 가능성 및 비용을 검토하세요.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비와 인수 가능 비용, 조세 우선순위를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관계자료, 공동담보목록 및 최신 실거래 원본을 다시 대조하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액, 그 전에 임차인 귀속부터”

이 물건의 가장 큰 문제는 단순히 근저당권 채권액이 크다는 사실이 아닙니다. 최저매각가가 이미 최근 시세보다 높은 데다, 임차인 인수 위험까지 명확히 정리되지 않았다는 점입니다.

현재 신건 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 277,833,333원을 상회합니다. 배당 시뮬레이션의 보증금 인수액 245,000,000원을 전액 적용하면 실질취득액은 547,000,000원으로 크게 증가합니다.

그러나 245,000,000원이 603호에 실제로 귀속되는지는 확인되지 않았습니다. 일부 점유 부분은 명백히 다른 층과 동을 가리키므로, 본 호실의 확정 인수금액은 별도 조사가 필요합니다. 결국 인수액이 없다고 가정해도 신건 가격 메리트가 없고, 인수액이 존재하면 경제성은 더 나빠지는 구조입니다.

종합 판단은 D등급입니다. 권리의 실제 귀속이 불명확한 상태에서 최저가만 보고 응찰하기에는 위험이 큽니다. 603호의 임차인·보증금과 매각대금의 대응관계가 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.