대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동 천안쌍용역코오롱하늘채 104동 205호입니다. 감정가는 444,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 단지는 454세대, 사용승인일은 2018년 5월 4일이며, 동일 전용면적 84.97㎡ 실거래 기록이 확인됩니다. 물건 자체의 최저가격은 최근 거래 수준과 크게 다르지 않지만, 등기부에는 채권최고액이 큰 공동담보 근저당권들이 설정되어 있고, 임차 관련 신고도 다수 존재합니다.

말소기준권리는 2023년 6월 23일 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사의 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 9,932,700,000원이며 채무자는 에이젯원주식회사입니다. 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 이 부분이 매수인의 실제 부담을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차인 권리는 별도

등기부상 소유자는 류동선입니다. 2018년 소유권이 이전되었고, 2023년 6월 23일 다수 금융기관의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 일부 근저당권은 중소기업은행과 엔에이치투자증권주식회사 등으로 이전되었으며, 2024년 임의경매개시결정과 국의 압류가 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입 22건, 인수 범위 미확정

현황조사 및 문건접수에 나타난 점유·임차 관련 신고는 32건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 항목은 없으며, 법인 신고도 포함되어 있습니다.

• 말소기준 이전 전입 22건. 전입 선행 사실이 확인되나, 실제 점유·계약·목적물 일치 여부에 따라 대항력과 매수인 인수 여부가 달라집니다.
• 말소기준 이후 전입 9건. 제시된 전입일만으로는 말소기준 근저당권에 우선하는 임차권이라고 보기 어렵습니다.
• 전입일 미상 1건. 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
• 확정일자와 우선변제. 각 신고의 확정일자 및 우선변제권 성립 여부가 확인되지 않아, 배당과 인수 여부를 최종 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 말소기준일과 전입일의 선후관계를 중심으로 한 예비 분류입니다. 실제 점유와 적법한 임대차, 목적물 일치 여부를 확인하기 전에는 확정적인 대항력 인정으로 해석할 수 없습니다. 우선변제권은 확정일자 등 요건 확인이 필요합니다.

③ 보증금 인수 — 245,000,000원은 조건부 추정

예상배당에 매수인 인수로 반영된 보증금은 13건, 합계 245,000,000원입니다. 다음은 해당 추정액의 구성입니다.

④ 시세 비교 — 최저가만 보면 거의 시세 수준

천안쌍용역코오롱하늘채 동일 전용 84.97㎡의 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 435,083,333원입니다. 하지만 과거 거래와 최근 거래를 구분해야 합니다. 최근 12개월 평균은 444,500,000원이고 가장 최근 거래는 458,000,000원입니다.

또한 본건은 2층입니다. 비교 거래에는 25층, 21층 등 고층 거래가 포함되어 있고, 2023년 6월의 2층 거래가는 400,000,000원이었습니다. 과거 거래를 현재 시세로 단정할 수는 없지만, 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 실질취득 비교 — 인수 추정이 적용되면 가격 메리트가 사라진다

배당추정상의 인수액을 전액 적용하는 조건에서 실질취득 부담을 계산하면 다음과 같습니다.

각 회차의 인수액 245,000,000원은 배당추정에 표시된 금액을 고정 적용한 가상 시나리오입니다. 실제 배당, 임대차 존속, 개별 호수 귀속 여부에 따라 달라질 수 있으며, 취득세·명도비용·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

특정 대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 그 보증금의 미배당액을 매수인이 인수해야 하는 경우에는, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 그만큼 증가해 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 다만 본건의 확인된 개별 보증금만으로 그러한 가격 고정 구조가 확정된 것은 아닙니다. 미상 보증금과 실제 배당 결과를 확인해야 합니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)

제시된 배당추정에서는 집행비용 6,840,000원을 제외한 437,160,000원이 에프엔쌍용제일차주식회사에 배당되고, 다른 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권자 미배당액은 29,361,140,000원으로 추정됩니다.

채권액은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 포함한 추정 기준 금액이며, 이를 205호의 실제 채무액이나 매수인 인수채무로 해석할 수 없습니다. 실제 배당에서는 조세채권, 최우선변제, 채권양도 및 공동담보 배분 등이 영향을 줄 수 있습니다. 이 표의 배당액은 확정 배당액이 아닙니다.

⑦ 회차별 배당 부족과 인수 위험

유찰이 진행될수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄어들고 미배당 채권액은 증가합니다. 다만 근저당권자의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 별도로 인수되는 임차보증금과 법률상 승계될 수 있는 부담입니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 단지 규모. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 아파트로, 사용승인일은 2018년 5월 4일입니다.
• 교통. 감정요항표상 차량 접근이 가능하고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 도로여건. 아파트단지 동측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 시내간선도로를 이용한 접근이 가능하고 도로 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 실거래 분포. 동일 전용 84.97㎡의 확인된 12건은 300,000,000원에서 478,000,000원까지 분포합니다. 거래 시점과 층에 따른 가격 편차가 있습니다.
• 최근 가격. 최근 12개월 4건의 평균은 444,500,000원으로 전체 평균 435,083,333원보다 높습니다. 최근 거래의 평균 상승률은 +3.3%로 집계되어 있습니다.
• 토지이용. 관련 토지정보에 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구 및 소하천구역 등이 나타납니다. 개별 필지별 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 건축물. 감정 관련 사항에 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 여러 부동산의 이용상태가 함께 기재되어 있으므로 본건 104동 205호의 내부 상태와 실제 점유현황을 별도로 확인해야 합니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 최우선 확인. 104동 205호에 실제로 귀속되는 임차인과 매수인 인수 권리를 특정해야 합니다.
• 선순위 전입자 확인. 2023년 6월 23일 이전 전입 신고 22건 중 본건과 관련된 점유자, 임대차계약, 보증금을 구분해야 합니다.
• 점유 부분 확인. 1층·4층·복수 동으로 기재된 신고를 205호의 임차관계와 혼동하지 않아야 합니다.
• 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 선순위 신고인의 계약금액과 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구일, 배당요구 종기 준수 여부, 확정일자 및 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 계산. 낙찰가에 실제 인수할 보증금과 각종 부대비용을 더해 최근 12개월 실거래 평균과 비교해야 합니다.
• 공동담보 원본 대조. 공동담보목록 제2023-786호 등과 근저당권 이전·말소 내역을 확인해야 합니다.
• 압류·조세 검토. 천안세무서 관련 압류와 세금 우선순위, 실제 배당 반영 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자의 인도 가능성, 예상 명도비용을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 본건은 2층이므로 단지 전체 평균뿐 아니라 저층 실거래와 실제 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 4.44억, 실제 부담은 별도다”

천안쌍용역코오롱하늘채 205호의 신건 최저가 444,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 444,500,000원과 거의 같습니다. 따라서 가격 자체만으로 눈에 띄는 경매 할인은 없습니다.

더 큰 문제는 권리입니다. 말소기준 이전 전입 신고가 22건 존재하고, 예상배당에는 245,000,000원의 보증금 인수가 반영되어 있습니다. 이를 전액 적용한 조건부 실질취득 부담은 689,000,000원으로, 최근 시세보다 훨씬 높습니다. 하지만 신고된 여러 점유 부분이 205호와 일치하지 않기 때문에, 해당 추정액을 그대로 본건에 귀속시키는 것도 위험합니다.

결론은 명확합니다. 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 경매라고 판단해서는 안 됩니다. 실제 205호 임차인을 특정하고, 보증금·대항력·배당 가능성을 확정하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 몇 번 유찰되느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 무엇을 인수하는지입니다.