대전지방법원 2024타경114426. 천안시 서북구 쌍용동의 천안쌍용역코오롱하늘채 102동 305호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.97㎡이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 454,000,000원입니다. 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 444,500,000원으로, 최저가 자체도 최근 평균보다 높은 102.1% 수준입니다.
그런데 이 사건의 진짜 쟁점은 가격보다 임차보증금 인수 가능성에 있습니다. 말소기준권리는 2023.06.23. 설정된 에프엔쌍용제일차주식회사의 근저당권입니다. 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자들이 다수 조사되어 있습니다. 배당 계산에는 245,000,000원의 보증금 인수가 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경114426 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 월봉로 15, 102동 3층 305호 (쌍용동, 천안쌍용역코오롱하늘채) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 84.97㎡ |
| 단지 규모 | 454세대 |
| 사용승인 | 2018.05.04. |
| 소유자 | 류동선 (단독소유) |
| 감정가 | 454,000,000원 |
| 최저매각가 | 454,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.24. |
| 신청채권자 | 에프엔쌍용제일차주식회사 |
| 신청채권액 | 9,932,700,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.23. 을구 1번(1) 근저당권 |
| 매수인 인수 추정 | 245,000,000원 (개별 호실 확인 전) |
| 실질취득 추정 | 699,000,000원 (인수 추정액 전액 적용 시) |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차인 인수는 별개
등기상 소유권은 2018.09.21. 케이비부동산신탁주식회사에서 류동선에게 이전되었고, 2023.06.23. 다수 금융기관의 근저당권이 설정되었습니다. 말소기준은 같은 날 접수된 을구 1번(1) 에프엔쌍용제일차주식회사 근저당권입니다.
2024.10.31. 임의경매개시결정이 등기되었으며, 2024.11.18.에는 천안세무서의 국세 압류가 추가되었습니다. 등기된 근저당권·경매개시결정·압류는 매각에 따른 말소 대상으로 분류되지만, 조세의 실제 배당 순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 인수 위험의 핵심
현황조사 및 문건접수에서 확인되는 점유·임차 관련 신고는 32건입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고로 표시된 건은 없으며, 모두 개별 점유·임차 관련 신고로 구분됩니다. 다만 이것이 305호의 실제 임차인 32명이라는 뜻은 아닙니다. 다른 층이나 건물의 점유 표시가 있어 각 신고의 물건 귀속을 확인해야 합니다.
전입일만으로 실제 대항력을 확정할 수는 없습니다. 말소기준일 이전 전입자는 대항력 가능·미상으로 표시하고, 보증금·확정일자·점유의 계속 여부 등을 추가 확인 대상으로 분류했습니다. 우선변제권도 확정일자와 배당요구 요건이 확인되기 전까지 단정하지 않습니다.
| 성명 / 점유자 | 전입일 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 말소기준일과 전입일의 선후관계를 중심으로 한 잠정 분류입니다. 실제 대항력은 해당 호실의 점유·전입 및 관련 법률요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 관련 요건을 확인한 후 판단해야 합니다. '승계 아님'은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라는 뜻이며, 매수인 보증금 인수 여부를 의미하지 않습니다.
③ 매수인 인수금액 — 실질취득비용의 함정
배당 계산에는 말소기준 이전 점유자 중 보증금이 확인된 13건의 인수 가능 금액이 반영되어 있습니다. 계산상 인수 보증금 합계는 245,000,000원이며, 해당 보증금의 예상 배당액은 0원으로 처리되었습니다.
| 인수 추정 대상 | 보증금 | 예상배당 | 검토 |
|---|---|---|---|
| 김강래 | 5,000,000원 | 0원 | 1층 표시 |
| 신현보 | 20,000,000원 | 0원 | 1동·부속1동·2동 1층 표시 |
| 황석찬 | 5,000,000원 | 0원 | 나동 1층 표시 |
| 염은형 | 20,000,000원 | 0원 | 귀속 확인 |
| 신현주 | 5,000,000원 | 0원 | 점유 부분 미상 |
| 윤봉화 | 5,000,000원 | 0원 | 점유 부분 미상 |
| (주)청계소방 | 5,000,000원 | 0원 | 점유 부분 미상 |
| 서영란 | 5,000,000원 | 0원 | 점유 부분 미상 |
| 장동영 | 50,000,000원 | 0원 | 배당요구 접수 |
| 김낙서 | 15,000,000원 | 0원 | 귀속 확인 |
| (주)미건 | 20,000,000원 | 0원 | 귀속 확인 |
| 이유미 | 20,000,000원 | 0원 | 귀속 확인 |
| 강형순 | 70,000,000원 | 0원 | 1층 표시 · 배당요구 접수 |
| 인수 추정 합계 | 245,000,000원 | 0원 | 305호 귀속 확인 필요 |
특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 생길 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다
천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 규모의 아파트이며, 비교 대상은 전용 84.97㎡의 실거래입니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 444,500,000원, 가장 최근 거래는 2025년 10월 458,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.97㎡ | 15층 | 458,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 25층 | 432,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 7층 | 458,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 6층 | 430,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 21층 | 450,000,000원 |
| 2024.09 | 84.97㎡ | 8층 | 478,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 3층 | 300,000,000원 |
| 2024.06 | 84.97㎡ | 5층 | 460,000,000원 |
| 2024.03 | 84.97㎡ | 9층 | 440,000,000원 |
| 2023.07 | 84.97㎡ | 16층 | 460,000,000원 |
| 2023.06 | 84.97㎡ | 2층 | 400,000,000원 |
| 2023.04 | 84.97㎡ | 20층 | 455,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 435,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 4건 | 444,500,000원 |
전체 12건 평균은 435,083,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균인 444,500,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 3.3% 상승한 것으로 나타납니다. 다만 이 상승 추세를 반영하더라도 신건 최저가 454,000,000원은 최근 평균보다 높습니다.
| 전체 실거래 평균 | 435,083,333원 (12건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 444,500,000원 (4건) |
| 최신 실거래 | 458,000,000원 (2025.10) |
| 최근 거래 추세 | +3.3% |
| 신건 최저가 | 454,000,000원 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 102.1% |
| 인수 포함 실질취득 추정 | 699,000,000원 |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 157.3% |
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 남는다
계산상 인수액 245,000,000원을 그대로 적용하면, 최저가가 하락해도 실질취득금액은 최근 실거래 평균보다 높은 수준에 머뭅니다. 다음은 각 회차의 매각가와 인수 추정액을 합한 비교입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 454,000,000원 | 245,000,000원 | 699,000,000원 | 157.3% |
| 1회 유찰 (80%) | 363,200,000원 | 245,000,000원 | 608,200,000원 | 136.8% |
| 2회 유찰 (64%) | 290,560,000원 | 245,000,000원 | 535,560,000원 | 120.5% |
실질취득 추정액은 해당 회차 최저매각가와 인수 추정액 245,000,000원을 합산한 값입니다. 실제 인수액이 달라지면 결과도 변합니다. 취득세·명도비·기타 비용은 제외했습니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 454,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,940,000원 |
| 1. 근저당 · 에프엔쌍용제일차주식회사 | 9,932,700,000원 | 447,060,000원 |
| 2. 근저당 · 산은캐피탈주식회사 | 3,724,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아이비케이캐피탈 | 4,966,400,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 2,483,200,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 오케이캐피탈주식회사 | 3,724,800,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 신한캐피탈주식회사 | 2,483,200,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 2,483,200,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 29,798,300,000원 | 447,060,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 29,351,240,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 별도 · 임차보증금 인수 추정 | 245,000,000원 | 0원 |
채권자 미배당액 29,351,240,000원은 금융기관 등의 채권 부족액으로, 이를 매수인이 인수한다는 뜻이 아닙니다. 반면 별도로 표시된 임차보증금 245,000,000원은 인수 가능액으로 계산된 금액이며, 305호에 대한 실제 승계 여부를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 단지. 천안쌍용역코오롱하늘채는 454세대 아파트로, 사용승인일은 2018.05.04.입니다. 동일 평형 84.97㎡ 실거래 내역이 확인됩니다.
- 교통. 아파트단지 동측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 4차선 시내간선도로를 통해 접근할 수 있으며, 인근 버스정류장을 이용하는 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 토지. 관련 토지의 지목은 대이고 아파트부지로 이용 중이며, 지형은 평지입니다. 토지정보에는 제2종일반주거지역·자연녹지지역 등의 용도지역이 함께 표시됩니다.
- 공시지가. 관련 토지의 공시지가는 ㎡당 1,077,000원입니다. 해당 가격은 개별 아파트 호실의 실거래가격과 구별해야 합니다.
- 규제 확인. 관련 토지정보에 철도보호지구·소하천구역·상대보호구역 등의 표시가 있어, 본건 대지의 정확한 해당 범위와 제한 내용을 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 동일 면적의 실거래 12건이 확인되며, 거래가격은 300,000,000원에서 478,000,000원까지 분포합니다. 층별·시점별 가격 차이가 있어 단순 평균만으로 개별 호실의 가치를 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 305호 점유자 확정. 현황조사에 등장하는 점유자 중 실제 102동 305호를 점유하는 사람을 구분하고, 다른 층·건물의 점유자와 분리하세요.
- 선순위 임차인 검증. 2023.06.23. 이전 전입자의 실제 점유, 주택 인도, 주민등록, 계약기간 및 보증금을 확인하세요. 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 우선변제·배당요구 검증. 확정일자, 배당요구 여부, 배당요구 종기와 법적 요건을 확인하여 실제 미배당 보증금을 산정하세요.
- 인수액 재산정. 계산상 245,000,000원 중 305호에 귀속되는 금액을 구분하고, 보증금 미상 점유자의 인수 가능성도 별도로 검토하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2023-786호 등 관련 근저당 설정 내역과 개별 물건의 담보관계를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 천안세무서의 압류 관련 체납세액과 법정기일 및 배당 순위를 확인하세요.
- 실질취득비용 기준 비교. 최저가만이 아니라 확정된 인수보증금과 취득 부대비용까지 반영해 최근 실거래가격과 비교하세요.
- 실거래 원본 확인. 최근 12개월 평균 444,500,000원과 최신 거래 458,000,000원을 기준으로 층·향·상태 차이를 검토하세요.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 사전에 확인하세요.
- 매각서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서를 해당 305호 기준으로 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “근저당이 지워져도 인수 위험까지 사라지지는 않는다”
이 물건은 단순히 454,000,000원짜리 아파트로 판단하기 어렵습니다. 말소기준 근저당과 후순위 등기권리가 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다.
현재 계산상 인수보증금은 245,000,000원, 이를 전액 반영한 실질취득 추정액은 699,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 444,500,000원보다 254,500,000원 높은 금액입니다. 신건 최저가 자체도 최근 평균보다 높아 가격상 이점이 확인되지 않습니다.
다만 다른 층과 건물의 점유관계가 포함되어 있으므로, 245,000,000원이 실제 305호의 확정 인수액이라는 결론 역시 성급합니다. 실제 귀속 금액이 줄어들 수도 있고, 보증금 미상 선순위 임차인의 권리가 확인되면 부담이 추가될 수도 있습니다.
따라서 현 단계의 결론은 분명합니다. 권리 위험 높음 · 인수액 미확정 · 가격 메리트 미확인. 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 문제가 아니라 305호의 실제 점유자와 승계 보증금을 정확히 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 낙찰가가 낮아 보여도 실질취득비용을 신뢰할 수 없습니다.
