수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 4층 417호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 306,000,000원, 현재 최저매각가는 149,940,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2022.03.21. 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 246,000,000원 근저당입니다.
그 뒤의 케이비증권 근저당, 신용보증기금·농협은행·중소기업은행 가압류, 평택시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 조사된 점유자는 13명이지만 전입일이 모두 말소기준일 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 점유 상태는 매각물건명세서 원본을 마지막으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 4층 417호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등 |
| 소유자 | 노승현 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당입니다. 2023.03.27. 케이비증권주식회사 근저당, 2024년 이후 신용보증기금·농협은행 주식회사· 중소기업은행 가압류, 경매개시결정과 2026.03.23. 평택시 압류까지 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 13명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 확인된 점유자는 13명입니다. 모두 2022.03.21. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 조사된 점유자는 13명 그대로입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 / 1,150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.11.13 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.01.15 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 149,940,000원은 감정가 306,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 “49%니까 싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 결론을 낼 근거는 없습니다.
따라서 이 사건의 가격 분석은 감정가 할인율보다 실제 거래시세 확인이 우선입니다. 현재 자료로 확정할 수 있는 실질취득액은 최저매각가 149,940,000원에 매수인 인수 0원을 더한 149,940,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 246,000,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 166,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액은 13,719,584,279원, 배당액은 147,040,840원, 미배당액은 13,572,543,439원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 13,572,543,439원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 13,616,895,691원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,470,600원 | 71,748,129원 | 13,647,836,150원 | 0원 |
유찰이 추가되어 매각가가 내려가도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당액은 3회 유찰 시 13,616,895,691원, 4회 유찰 시 13,647,836,150원으로 커집니다. 이는 채권자 배당 문제이지 낙찰자가 그대로 떠안는 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔이며 417호가 포함된 유형은 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 이용됩니다.
- 건물. 지하 6층 및 지상 27층 건물 중 4층 417호이며, 도시가스 개별난방·급배수·소화전·화재탐지·승강기 등의 설비가 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함되고 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 49%만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
- 점유자 13명 재확인. 전입일은 후순위지만 보증금과 확정일자가 대부분 미상입니다. 매각물건명세서에서 임차조건과 점유 부분을 다시 확인합니다.
- 김기현 임차조건. 보증금 10,000,000원, 차임 1,150,000원으로 확인되어 있으나 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 추재우는 2024.11.13., 윤태수는 2025.01.15. 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.21. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부구조와 이용상황이 실제와 다소 다를 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세와 점유관계
이 사건은 말소기준 이후 전입한 13명의 점유자가 조사되어 있고, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 근저당과 가압류 등 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 인수형 임차권 사건과는 다릅니다.
다만 감정가 306,000,000원에서 149,940,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교 자료가 없고, 다수 점유자의 보증금·확정일자도 대부분 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 핵심은 “49%까지 떨어졌다”가 아니라 149,940,000원이 실제 평택고덕아이파크 오피스텔 시세와 비교해 어떤 가격인지, 그리고 13명의 실제 점유·명도 관계가 무엇인지를 원본 자료로 확인하는 것입니다.
