수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 4층 417호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 306,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 214,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.03.21 접수된 서울축산업협동조합의 채권최고액 246,000,000원 근저당권입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당, 신용보증기금·농협은행 주식회사· 중소기업은행의 가압류, 평택시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 현황조사에는 전경애·김기현·이선옥·추재우·윤태수·송채현·안종은· 남상희·박상현·김용빈·김다솔·남규현·김민정 등 실제 임차인 13명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 2022.03.21 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 배당 계산에서는 낙찰자가 승계할 임차보증금이 잡히지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 4층417호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지하6층 및 지상27층 중 제4층 제417호 |
| 소유자 | 노승현 · 단독소유 · 거래가액 282,561,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
등기부에는 과거 피티골드제삼차주식회사 채권최고액 2,400,000,000원 근저당과 앤드제일차주식회사 채권최고액 70,000,000원 근저당도 있었으나 각각 이미 말소됐습니다. 현재 남은 금전권리 중 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 13명, 전원 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 | 1,150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.13 | 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.01.15 | 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
13명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2022.03.21보다 늦습니다. 따라서 현 자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 다만 김기현을 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않으므로, 금전 인수 여부와 별개로 임차관계·점유 범위·배당요구 현황을 매각물건명세서에서 다시 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,798,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 246,000,000원 | 210,401,200원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 166,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 13,719,584,279원 중 210,401,200원이 배당되고, 미배당액은 13,509,183,079원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 214,200,000원 | 210,401,200원 | 13,509,183,079원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 13,572,543,439원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 13,616,895,691원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·산업단지 등이 혼재합니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도. 주거용 오피스텔이며 건물은 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 지하6층 및 지상27층 규모입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 도로. 동측·북측·남측·서측으로 폭 약 35미터 내외, 약 15미터 내외, 약 15미터 내외, 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거해 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 2022.03.21 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 의무 관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차관계. 실제 임차인 13명 모두 대항력은 없지만, 다수 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 점유 부분과 계약 내용을 보완 확인하세요.
- 배당요구. 추재우는 2024.11.13, 윤태수는 2025.01.15 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부도 명세서와 문건접수 내역을 대조하세요.
- 명도. 대항력이 없다는 것과 실제 인도 과정의 난이도는 별개입니다. 다수 점유자가 확인된 만큼 점유 현황을 직접 조사하세요.
- 가격. 1회 유찰로 감정가 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없으므로, 유찰률 자체를 가격 메리트로 해석하지 마세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당·인수 판단 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 금전 인수는 0원, 확인 부담은 남는다
이 물건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사의 실제 임차인 13명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 “인수 0원”만 보고 권리 확인을 끝내기에는 이 물건의 점유 구조가 단순하지 않습니다. 임차인이 13명이고 다수 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 말소기준과 같은 날 먼저 접수된 민간임대주택등기도 존재합니다. 또한 주변 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 214,200,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거도 없습니다. 결론은 금전권리 인수는 낮지만, 임차관계·민간임대주택등기·현장 점유를 확인한 뒤 가격을 따로 검증해야 하는 오피스텔입니다.
