수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 ‘평택고덕아이파크’ 102동 12층 1225호의 주거용 오피스텔입니다. 소유자 노승현은 2022.03.21 소유권이전 등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 157,618,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 127,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 케이비증권 근저당권, 농협은행·중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 유찰 횟수와 할인율만 볼 물건이 아닙니다. 현황조사상 실제 임차인·점유자로 확인되는 사람이 13명이고, 이 가운데 보증금이 구체적으로 확인되는 사람은 김기현의 10,000,000원입니다. 나머지 다수는 보증금과 확정일자가 특정되지 않았으므로 실제 인도·명도 단계의 점유관계를 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 12층1225호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 노승현 (2022.03.21 소유권이전 등기 · 거래가액 157,618,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유 확인은 별개
말소기준은 2022.03.21 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.03.27 설정된 케이비증권 근저당권 13,000,000,000원, 2024.09.30 농협은행 가압류 289,686,899원, 2024.10.30 중소기업은행 가압류 17,897,380원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 13명
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인·점유자 13명이 확인됩니다. 전입일은 모두 2022.03.21 말소기준일 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 특정되지 않았고, 일부만 배당요구가 확인돼 실제 점유 범위와 계약관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 / 1,150,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,252,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 39,376,400원입니다. 다만 감정가 대비 할인폭은 경매 회차를 보여주는 지표일 뿐, 그것만으로 현재 시장가격보다 저렴하다는 결론을 낼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,846,480원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 78,513,520원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 80,360,000원 가정 시 집행비용 1,846,480원을 제외한 78,513,520원이 서울축산업협동조합에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재합니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔이며, 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 가장형 토지로 판매시설·오피스텔 등의 건부지로 이용되고, 동·북·남·서측으로 폭 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20으로 기재돼 있습니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 재확인. 각 인원의 실제 점유 호실, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 월세, 퇴거 여부를 현장과 원본 문서에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 전경애·이선옥·추재우·윤태수·송채현·안종은·남상희·박상현·김용빈·김다솔·남규현·김민정은 보증금이 특정되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 추재우는 2024.11.13, 윤태수는 2025.01.15 배당요구가 확인됩니다. 다른 점유자들의 배당관계도 원본 기록과 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 현재 효력, 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 의미로 해석하지 마십시오.
- 내부 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부구조·이용상황을 집합건축물대장, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거해 확인했으므로 실제와 다소 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “13명 점유”를 먼저 본다
이 사건의 금전 권리구조만 보면 말소기준이 명확합니다. 서울축산업협동조합의 2022.03.21 근저당권 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사상 임차인·점유자가 13명이고, 대부분 보증금과 확정일자가 특정되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재하므로 실제 입찰 판단의 중심은 금전 인수 위험보다 점유·명도와 등기효과 확인입니다.
최저가는 80,360,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 금전 인수 0원”이라는 장점과 “다수 점유자 확인 부담”을 분리해서 보는 사건입니다. 입찰가보다 먼저 확인해야 할 것은 13명의 실제 점유 상태와 임대차계약, 그리고 민간임대주택등기의 현재 효력입니다.
