84,280,000원
수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 22층 2225호의 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 127,000,000원입니다. 현황조사에 나타난 임차관계 13명의 전입일은 모두 이 말소기준일보다 늦어, 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인에게 넘어오는 금전 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기 어렵습니다. 등기부 갑구에는 2022.03.21. 민간임대주택등기가 남아 있고, 임차관계 13명 가운데 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 금전 인수와 별개로 실제 점유관계, 명도 대상, 민간임대주택등기의 처리 여부를 입찰 전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 22층2225호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 102동 22층2225호 |
| 소유자 | 노승현 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당권, 농협은행 주식회사 가압류, 중소기업은행 가압류, 평택시 압류 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기는 별도로 존재하므로, 금전 인수 0원과 별개로 입찰 전 말소·처리 관계를 확인하는 것이 필요합니다.
② 임차관계 — 13명 모두 말소기준일 이후 전입
현황조사에 나타난 임차관계는 13명입니다. 모두 전입일이 말소기준일 2022.03.21.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많으므로, 우선변제 여부와 실제 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 | 1,150,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 2024.11.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세와의 비교는 별개
감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰되어 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 동일 물건군의 최근 실거래 시세를 기준으로 한 비교는 할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 49%이므로 싸다”는 결론은 유보하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 82,362,960원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 13,434,584,279원, 채권자 예상배당은 82,362,960원이며 미배당액은 13,352,221,319원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지 등이 혼재합니다. 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리구조 건물이며 지하6층 및 지상27층 규모입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·북측·남측·서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 철도보호지구, 가축사육제한구역 등에 해당하며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부 확인에 제한이 있어 실제 내부구조·이용상황이 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 2022.03.21. 등기의 매각 후 처리·말소 관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 13명 점유관계. 전입일상 모두 후순위지만 실제 계약관계, 점유 부분, 명도 대상을 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 김기현 외 다수는 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않으므로 원본 대조가 필요합니다.
- 배당요구. 추재우는 2024.11.13., 윤태수는 2025.01.15. 배당요구가 확인됩니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 최근 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 상태와 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건의 가장 분명한 장점은 배당 계산상 매수인 금전 인수가 0원이라는 점입니다. 현황조사상 13명의 전입일도 모두 2022.03.21. 말소기준일 이후여서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 반면 민간임대주택등기가 존재하고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차관계가 많아 명도와 원본서류 대조는 필수입니다.
가격은 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰되어 84,280,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 기준이 없으므로 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 근거는 부족합니다. 이 물건은 권리상 금전 인수는 제한적이지만, 점유·민간임대주택등기·시세 확인이 입찰의 핵심입니다.
