수원지방법원 2024타경53964. 경기도 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 14층 1425호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 분류되는 물건으로, 감정가 164,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 80,360,000원입니다.

등기상 소유자는 노승현이며, 2022년 3월 21일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울축산업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 케이비증권 근저당과 농협은행·중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

다만 이 사건은 단순히 후순위 등기만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 현황조사 등에 등장하는 임차 관련 인원이 많고, 일부 보증금과 배당요구 내역이 확정되지 않았습니다. 또한 말소기준권리보다 앞서 민간임대주택등기가 접수돼 있어 해당 등록과 매각 이후 의무의 관계를 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인

신청채권 청구액은 2,816,662,373원인 반면, 이 호실에 설정된 서울축산업협동조합 근저당의 채권최고액은 127,000,000원입니다. 두 금액 사이에 큰 차이가 있으므로 공동담보 여부와 실제 채권 범위, 경매신청 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.

② 임차관계 — 조사 인원 13명, 보증금 미상 다수

현황조사와 문건접수 등에 등장하는 임차 관련 인원은 13명입니다. 보증기관 대위신고로 표시된 사람은 없지만, 조사 인원 모두가 본건 1425호의 실제 계약상 임차인인지, 단순 전입자 또는 다른 호실 관련 인원이 섞여 있는지는 개별 호실과 계약서를 대조해야 확정할 수 있습니다.

기재된 전입일은 모두 2022.03.21 말소기준권리 설정일보다 늦고, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 전입일 외의 실제 점유 개시, 계약관계 및 확정일자 등은 별도로 확인해야 합니다. 대항력 없음이라는 조사상 분류만으로 모든 임차관계의 법적 검토가 완료된 것은 아닙니다.

대항력 표시는 조사상 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 분류입니다. 승계 확인 필요는 개별 보증금의 매수인 인수를 확정했다는 의미가 아닙니다. 보증금 미상 인원의 금액은 합산하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%, 시세 할인은 아직 미확인

감정가 164,000,000원인 본건은 2회 유찰 후 최저매각가 80,360,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 가격 비율은 49%입니다.

다만 감정가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인해야 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 있습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 가정입니다. 실제 매각기일, 최저매각가격 및 매각조건은 변경될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,846,480원을 제외한 78,513,520원이 서울축산업협동조합에 배당됩니다. 후순위 채권자에게 배당되는 금액은 없고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

서울축산업협동조합의 등기상 채권최고액은 127,000,000원이므로 이 기준에서도 전액 배당되지 않습니다. 후순위 케이비증권 근저당의 채권최고액 13,000,000,000원은 공동담보가 기재된 금액이므로 이를 이 호실의 독립적인 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

배당표는 채권최고액 및 기재된 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·채권 확정액·배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 및 인수 시나리오

추가 유찰 시 매각가격과 채권자 배당금은 감소하고 미배당 채권액은 증가합니다. 다만 모든 회차에서 기재된 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

이는 배당 부족분 자체가 매수인에게 이전되지 않는다는 추정에 따른 결과입니다. 미확인 임대차나 민간임대주택 관련 의무까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 입찰가격을 정하기 전 별도 권리의 존속 여부를 먼저 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 모곡동 모곡근린공원 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔입니다. 개별 호실의 실제 내부 구조와 이용상태는 현장조사의 제한으로 확인이 필요합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 건물로, 개별난방·급배수·승강기·소방 관련 설비 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 동측·북측·남측·서측으로 폭 약 35m·15m·15m·10m의 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 토지 이용. 준주거지역, 장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20으로 표시돼 있어 입찰 전 현행 지정 여부를 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 산업단지 및 오피스텔이 혼재하는 입지이지만 개별 호실의 최근 실거래가와 임대 수요, 공실률 등은 확인되지 않았으므로 환금성이 우수하거나 저조하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권과 후순위 권리의 매각 소멸 관계를 최신 등기부로 재확인합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 말소기준보다 앞선 등록의 현재 상태, 임대의무기간, 등록 말소 여부 및 매수인에게 적용될 수 있는 의무를 관할 기관과 관련 서류로 확인합니다.
• 임차 관련 인원 대조. 조사된 13명 가운데 본건 1425호의 실제 계약상 임차인과 점유자를 구분하고, 보증금·계약기간·확정일자·점유 개시를 확인합니다.
• 배당요구 확인. 추재우와 윤태수의 배당요구 접수 내역을 실제 임대차 및 배당요구 금액과 대조합니다. 다른 조사 인원의 배당요구 여부도 원본으로 확인합니다.
• 실질취득액 계산. 매수인에게 승계되는 금액이 실제로 0원인지 확정한 뒤 낙찰가와 부대비용을 합산합니다. 인수보증금이 발견되면 이를 별도로 더합니다.
• 시세 확인. 최근 12개월 동일 유형 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세를 기준으로 최저가 또는 확정된 실질취득액을 비교합니다.
• 공동담보·청구액 확인. 신청채권 청구액과 본건 근저당 채권최고액의 차이, 케이비증권 근저당의 공동담보 범위를 원본으로 확인합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고, 점유 관계에 따른 명도 및 협의 비용을 검토합니다.
• 관리비·임대관리 확인. 공용부분 관리비 체납, 임대차 관리주체와 실제 관리 상태를 확인합니다.
• 매각조건 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기부와 매각기일 변경 여부를 최종 확인합니다.

맺으며 — “감정가의 49%가 곧 안전마진은 아니다”

이 물건의 가격에서 확인되는 사실은 명확합니다. 감정가 164,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 80,360,000원이라는 점입니다.

권리에서도 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 금전채권은 소멸하는 구조이며, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

그러나 임차 관련 조사 인원 13명의 실제 계약관계와 보증금이 모두 확정되지 않았고, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 실거래 시세 역시 확인되지 않아 감정가 할인율을 가격 메리트로 연결할 수 없습니다.

결론은 가격 판단보다 권리 확인이 먼저라는 것입니다. 개별 임차관계와 민간임대주택 관련 의무, 실거래 시세를 확인한 뒤에야 80,360,000원이라는 최저가가 실제로 유리한 가격인지 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 조사상 인수액 0원을 확정적인 무위험 취득으로 해석하지 않는 것이 중요합니다.