수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 18층 1802호의 주거용 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.03.21 설정된 서울축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 127,000,000원)입니다. 그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당권, 농협은행 주식회사 가압류, 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
이 사건에서 눈여겨볼 부분은 임차인 수입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 13명이지만, 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 이들은 대항력이 없습니다. 다만 김기현의 보증금 10,000,000원·월세 1,150,000원 외에는 보증금 액수가 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아, 실제 배당관계는 매각물건명세서와 임대차 원자료를 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 18층1802호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 18층 1802호 |
| 소유자 | 노승현 · 소유권이전 거래가액 162,346,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 청구금액 | 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당권, 2024.09.30 농협은행 주식회사 가압류, 2024.10.22 임의경매개시결정, 2024.10.30 중소기업은행 가압류는 모두 말소기준보다 뒤이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 13명 모두 말소기준일 이후 전입
확인된 임차인은 13명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 전입일은 가장 빠른 윤태수의 2022.04.08부터 추재우의 2024.04.19까지로, 모두 말소기준일 2022.03.21 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 | 1,150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 80,919,420원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,810,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,890,580원을 제외한 80,919,420원이 서울축산업협동조합 근저당에 배당되고, 이후 권리는 배당액 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 13,434,584,279원 중 80,919,420원이 배당되는 시나리오이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 시세 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 13,353,664,859원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 13,378,060,685원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 13,395,137,763원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려와 있지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 권리 인수와 시세 적정성을 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 주거용 오피스텔로 평가됐으며, 건물은 지하6층 및 지상27층 규모입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하며, 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·북측·남측·서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2023.6.21.-2026.6.20.으로 적혀 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 토지로 판매시설·오피스텔 등 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,416,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문 등으로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장·탐문·외부관찰·사례 등에 의거해 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 재확인. 모두 전입일은 말소기준 이후지만, 김기현 외 임차인들의 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서상 보증금·확정일자·배당요구 상태를 개별 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.21 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태와 매각 이후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다.
- 현황 확인. 감정 당시 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 내부구조·이용상태와 점유관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 인수 0원과 ‘싸다’는 다른 문제
이 사건은 권리순서 자체는 비교적 명확합니다. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 13명도 모두 이 날짜 이후 전입해 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 169,000,000원의 감정가가 82,810,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 49%라는 할인율 자체만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 임차보증금 세부내역과 민간임대주택등기를 원본에서 확인하고, 별도의 실거래 시세 검증까지 마친 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
