수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 24층 2409호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자 노승현은 2022.03.21 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 165,497,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 127,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 분석의 말소기준입니다.
그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당, 농협은행 가압류, 중소기업은행 가압류, 평택시 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 등기 자체가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 2022.03.21 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기는 소멸 여부가 확정 표시되어 있지 않아, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문에서 처리 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 24층2409호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 노승현 · 2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울축산업협동조합 / 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 기재는 확인 필요
② 임차인 분석 — 13명 모두 말소기준 이후 전입
확인된 실제 임차인은 13명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21 이후이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 | 1,150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건과 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 이를 곧바로 “시세보다 51% 저렴하다”는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 84,280,000원 | 49% | 0원 | 13,352,221,319원 |
| 3회 유찰 시 | 58,995,999원 | 34% | 0원 | 13,377,050,208원 |
| 4회 유찰 시 | 41,297,199원 | 24% | 0원 | 13,394,430,430원 |
유찰이 더 진행되더라도 시뮬레이션상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 반면 총 채권액이 13,434,584,279원으로 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측의 배당 부족분입니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 13,434,584,279원 중 82,362,960원이 채권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 모곡근린공원 서측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔이며 건물은 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 지하6층 및 지상27층 규모로 조사됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며 판매시설·오피스텔 건부지 등으로 이용 중입니다. 동·북·남·서측 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 이용상황은 외부관찰·집합건축물대장·탐문조사 등에 의존했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21 접수번호 11079의 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 매각 후 존속·말소 및 실제 부담 내용을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차인 13명 점유관계 확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유 부분과 명도 대상은 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김기현 외 임차인의 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 우선변제·최우선변제 여부는 배당표에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 84,280,000원은 감정가의 49%이지만 동일 조건 실거래와 비교되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 변동 가능성. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 서울축산업협동조합 배당액은 시뮬레이션과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 점유다
이 사건은 숫자만 보면 2회 유찰 끝에 최저가가 84,280,000원, 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 임차인 13명의 대항력이 없고 후순위 등기도 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 같은 2022.03.21 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기가 남아 있고, 다수 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 많이 내려왔다”는 숫자보다 선순위 기재의 처리와 실제 점유·임대차 상태를 원문으로 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 84,280,000원이 실제 시장가격 대비 어떤 수준인지 판단할 수 있습니다.
