💰 최저가 80,360,000원 📉 감정가의 49% 🧾 배당모델상 인수 0원 👥 실제 임차인 13명

수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 12층 1206호의 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 노승현이고, 2022.03.21. 거래가액 157,618,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 이루어진 뒤, 서울축산업협동조합이 채권최고액 127,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 설정된 케이비증권 근저당과 농협은행·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당모델에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건의 실제 입찰 난도는 등기보다 다수 점유·임차인 확인 쪽에서 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

2022.03.21. 소유권이 노승현에게 이전되며 거래가액은 157,618,000원으로 기재됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기와 서울축산업협동조합 근저당이 설정됐고, 근저당 접수번호는 11513으로 말소기준이 됩니다. 2023.03.27. 설정된 케이비증권 근저당 13,000,000,000원, 2024.09.30. 농협은행 가압류 289,686,899원, 2024.10.30. 중소기업은행 가압류 17,897,380원은 모두 말소기준보다 뒤라 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 13명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인 13명입니다. 가장 빠른 전입도 2022.04.08.로 말소기준일 2022.03.21.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 13명 모두 대항력 없음입니다. 다만 김기현을 제외하면 보증금이 확인되지 않고, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 시세는 확인되지 않는다

현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과로 절대금액은 크게 내려왔지만, 이 사건에는 동일 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다.

배당모델상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액은 최저가와 같은 80,360,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이는 권리 인수를 반영한 금액일 뿐, 취득세·명도비용·관리비 등 부대비용이나 시장가치를 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권자 총 채권액은 13,434,584,279원, 배당액은 78,513,520원, 미배당은 13,356,070,759원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 회차 시나리오

신청채권자의 청구액은 2,816,662,373원입니다. 현재 회차에서는 78,513,520원, 3회 유찰 시 54,839,464원, 4회 유찰 시 38,267,625원이 배당되는 시나리오이며 어느 회차에서도 신청채권은 전액 충족되지 않습니다. 그렇더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 해당 유형은 방1·거실·주방·욕실·현관 등으로 기재돼 있습니다.
• 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 지하 6층·지상 27층 건물로, 도시가스 개별난방·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 도로. 동·북·남·서측으로 폭 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없다고 평가됐습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 등으로 내부구조·이용상황은 외부관찰과 자료 등에 의거했습니다.
• 환금성 판단. 최근 실거래 데이터가 제시되지 않아 최저가 80,360,000원이 시장에서 어느 위치인지 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적 오피스텔의 최근 거래를 확인해 80,360,000원과 직접 비교해야 합니다.
• 임차인 13명 점유 확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유자·호실 이용관계와 명도 대상은 현장에서 재확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 김기현의 보증금 10,000,000원·월세 1,150,000원 외에는 다수 임차인의 보증금이 미상이며 확정일자도 확인되지 않습니다.
• 배당요구 확인. 추재우는 2024.11.13., 윤태수는 2025.01.15. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부도 원본에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 실질취득 80,360,000원은 배당모델상 권리 인수액을 더한 금액일 뿐, 관리비·명도비용·세금 등은 별도입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 자료를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개다

이 사건의 핵심은 두 가지로 나뉩니다. 권리 쪽에서는 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 13명은 전부 그 이후 전입입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실무 난도는 다수 임차인과 미상 보증금, 민간임대주택등기 때문에 낮다고 보기 어렵습니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 164,000,000원 감정가가 두 차례 유찰돼 최저가가 80,360,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 사건을 “49% 할인된 싼 물건”으로 평가할 수는 없습니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리상 금전 인수는 0원, 점유·임차 확인 부담은 크고, 가격 메리트는 시장 실거래 확인 전까지 미확정인 오피스텔입니다.