수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 12층 1206호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 노승현이고, 등기상 말소기준권리는 2022년 3월 21일 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 127,000,000원입니다. 이후의 케이비증권 근저당, 농협은행·중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 164,000,000원의 70%인 114,800,000원입니다. 하지만 이 사건에는 같은 오피스텔의 신뢰할 만한 실거래 비교값이 없어, 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 주거용 아파트와 환금성·임대수요가 다르므로 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 12층1206호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 노승현 · 거래가액 157,618,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(장당지구) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.03.27. 설정된 케이비증권 근저당 13,000,000,000원과 2024년 농협은행·중소기업은행 가압류는 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 피티골드제삼차주식회사 근저당과 앤드제일차주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유관계 13명
확인된 사람은 13명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 김기현 외에는 보증금이 확인되지 않은 사람이 많고 확정일자도 확인되지 않아, 명도와 임대차관계 확인은 별도의 실무 과제입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 / 1,150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,200원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 112,392,800원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,407,200원을 제외한 112,392,800원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 이후 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 총 미배당액은 13,322,191,479원이나, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 114,800,000원 | 112,392,800원 | 13,322,191,479원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 13,356,070,759원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 13,379,744,815원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각가격과 채권자 배당액은 함께 낮아지고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 실거래 기준값이 없으므로 80,360,000원이나 56,252,000원이 실제 시장가 대비 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하는 지역이며 입지조건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물은 지하 6층·지상 27층 규모로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동·북·남·서측으로 폭 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 등으로 내부구조·이용상황이 실제와 다소 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 1206호 점유자 특정. 현황조사에 확인된 13명 중 누가 본건 1206호를 실제 점유하는지 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김기현의 보증금 10,000,000원·월세 1,150,000원을 제외하면 보증금 미상이 다수입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 추재우는 2024.11.13., 윤태수는 2025.01.15. 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지는 원본 문건으로 보완 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.03.21. 민간임대주택 등록 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가·유찰률 대신 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래·임대수익을 직접 대조해야 합니다.
- 관리비·명도. 오피스텔은 공용관리비 체납과 다수 점유자 관리가 실질비용이 될 수 있으므로 관리사무소와 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당이고, 확인된 13명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 후순위 담보권·가압류도 매각으로 정리되며 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 난점은 다른 데 있습니다. 점유관계가 13명으로 복잡하고 보증금 미상이 많으며, 실거래 시세 비교자료도 없습니다. 감정가 164,000,000원에서 한 번 유찰돼 114,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 확인된 것은 아닙니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 임차·점유 확인과 가격 검증을 마쳐야 응찰 가능한 오피스텔”입니다.
