수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 27층 2721호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 172,000,000원이고 두 차례 유찰을 거친 현재 최저매각가는 84,280,000원입니다. 등기상 소유자는 노승현이며, 말소기준권리는 2022.03.21. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 채권최고액 127,000,000원입니다.

말소기준 이후의 케이비증권 근저당, 농협은행·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2022.03.21. 등기된 민간임대주택등기는 별도 확인 포인트입니다. 등기 내용은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임을 표시하고 있어, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전권리는 대부분 매각으로 소멸

② 임차인·점유자 — 13명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사 등에 나타난 실제 점유·임차 신고자는 13명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21. 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정 기준에서는 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 다수 신고자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 49% 숫자보다 ‘시세 검증’이 먼저

현재 최저매각가는 감정가 172,000,000원의 49%인 84,280,000원입니다. 3회 유찰 시 58,995,999원, 4회 유찰 시 41,297,199원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가격 비교치가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.

회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 채권 총액이 매우 커 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 주거용 오피스텔. 감정평가 대상 건물은 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조의 지하6층·지상27층 건물입니다.
• 입지. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동·북·남·서측으로 폭 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등의 지정이 있습니다.
• 토지. 지목 대, 평지의 가로장방형 토지로 상업용 이용상황이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 현장조사 당시 폐문 등으로 내부 이용상황은 외부관찰·탐문·공부 등에 의존해 실제와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 반드시 원본으로 확인하세요.
• 13명 점유 현황 특정. 전입일상 대항력은 없지만 각 신고자의 실제 점유 부분이 미상입니다. 2721호의 현실 점유자와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 김기현 외 다수 신고자는 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 최우선변제 여부는 별도로 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 거래가격과 임대수익을 직접 비교하세요.
• 공동담보·채권관계 확인. 등기에는 대규모 근저당과 공동담보 표시가 존재합니다. 현재 물건에 실제로 배당되는 범위는 배당요구 및 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 구조·관리상태·수선 필요 여부를 현장 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 가장 명확한 장점은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 13명의 신고자 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리된다는 점입니다. 금전권리 구조만 보면 낙찰자가 후순위 채권을 떠안는 모습은 아닙니다.

다만 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 등기부의 민간임대주택등기, 다수의 실제 점유자, 상당 부분 확인되지 않은 보증금·확정일자, 폐문으로 제한된 내부조사, 그리고 실거래 비교 없이 두 차례 유찰된 주거용 오피스텔이라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 현재 84,280,000원을 단순히 “감정가의 49%라서 저렴하다”고 평가하기보다는, 권리 인수는 낮지만 현장·점유·가격 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.