🏷 감정가 대비 49% ✅ 인수 0원 👥 점유자 13명 📉 2회 유찰
수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 27층 2718호의 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 노승현이고, 등기상 거래가액은 165,497,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 127,000,000원입니다. 이후 농협은행 주식회사 가압류, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류와 케이비증권주식회사 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건의 특징은 조사된 점유자가 13명이라는 점입니다. 하지만 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21.보다 뒤이므로 자료상 대항력이 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 있지만, 이 사건에서는 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 그 미상 보증금을 곧바로 매수인의 인수금액으로 더할 구조는 아닙니다. 현재 배당자료 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 27층2718호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 노승현 · 등기상 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.03.21. 을구 1번 서울축산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당과 농협은행 주식회사·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 피티골드제삼차주식회사 및 앤드제일차주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 13명, 모두 기준권리 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제·배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 | 1,150,000원 | 없음 | 확정일자 미상 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.11.13 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.01.15 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 2024.05.14 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 명단은 실제 점유자 13명으로 봅니다. 가장 이른 전입은 윤태수의 2022.04.08.로, 역시 말소기준권리 2022.03.21.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료에서는 13명 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%지만 시세 판단은 별개
감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 84,280,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 58,995,999원(34.3%), 4회 유찰 시 41,297,199원(24.01%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 서울축산업협동조합 근저당에 일부 배당되고, 후순위 권리에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권 미배당액은 13,352,221,319원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 지하 6층 및 지상 27층 건물이며 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·북측·남측·서측으로 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.6.21.-2026.6.20.로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부 확인에 제한이 있어 실제 내부구조·이용상황이 조사내용과 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 기준이 없으므로, 감정가 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 않습니다.
- 점유자 13명 확인. 모두 대항력 없음으로 정리되지만, 실제 사용호실·점유범위·임대차관계와 명도 대상을 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 김기현 외 다수의 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 등기의 현재 효력과 매각 이후 처리관계를 원본 서류에서 확인합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수를 혼동하지 않습니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부구조·사용상태와 시설 상태를 별도로 점검합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수와 실제 시세
이 사건은 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 84,280,000원까지 내려왔습니다. 권리관계에서는 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 정리되고, 조사된 점유자 13명도 모두 기준권리 이후 전입이어서 대항력 없음으로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 물건의 판단을 “감정가의 49%니까 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 최신 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 수준을 검증할 수 없고, 실제 점유자도 13명에 이릅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수는 0원으로 정리하되, 점유·명도 상태와 실제 시세를 별도로 확인하는 것입니다.
