수원지방법원 2024타경53964. 평택 장당동 평택고덕아이파크 102동 19층 1918호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 노승현이고 2022.03.21. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 162,346,000원입니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당 127,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 케이비증권 근저당, 농협은행 가압류, 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.

권리의 핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 13명이고, 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 조사 인원도 13명입니다. 이들의 전입일은 모두 2022.03.21. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금이 확인된 사람은 김기현 1명뿐이며, 나머지는 대부분 보증금이 미상입니다. 대항력이 없더라도 최우선변제 여부나 실제 점유·명도 관계는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 임차관계 확인은 필요

말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.03.27. 케이비증권주식회사 근저당 13,000,000,000원, 2024.09.30. 농협은행 가압류 289,686,899원, 2024.10.30. 중소기업은행 가압류 17,897,380원은 모두 말소기준 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2022.07.28. 피티골드제삼차주식회사 근저당과 2023.08.25. 앤드제일차주식회사 근저당은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유자 13명 — 전입은 모두 말소기준 이후

보증기관 대위·승계자는 없으므로 아래 13명이 실제 조사된 임차인·점유자입니다. 전입일은 전원 2022.03.21. 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 김기현을 제외하면 보증금도 확인되지 않은 사람이 많습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘70%라 싸다’고 볼 수 없다

현재 최저가는 감정가 169,000,000원의 70%인 118,300,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제공되어 있지 않아, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,456,200원 후 서울축산업협동조합에 115,843,800원이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 13,318,740,479원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 본건이 속한 건물은 지하 6층·지상 27층 규모로 기재되어 있습니다.
• 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하고 제반 입지조건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 동·북·남·서측으로 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2023.06.21.~2026.06.20.로 기재되어 있습니다.
• 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 폐문되어 내부구조·이용상황은 집합건축물대장, 탐문, 외부관찰 등에 의존했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원문 대조. 13명의 보증금·확정일자·점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 소액임차인 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.03.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기부와 매각조건에서 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 확인. 감정가 169,000,000원에서 한 번 유찰되어 118,300,000원이 되었지만, 최근 실거래 근거가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 다수의 전입자가 확인된 만큼 실제 점유자 수, 각 점유 부분, 인도 가능 시점과 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 제한적이었으므로 실제 내부 상태와 이용형태를 현장 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격과 점유 리스크 0”은 아니다

이 사건의 등기상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사에 나타난 13명의 전입일 역시 모두 말소기준보다 늦어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 실제 조사된 사람이 13명이고 보증금이 확인되지 않은 사람이 많으며, 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다. 실거래 시세 자료도 없어 최저가 118,300,000원을 시장가보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 임차관계 확인과 가격 검증이 필요한 오피스텔로 보는 것이 맞습니다. 현재 정보만으로는 가격 가점을 주기 어렵고, 입찰 전 임차·점유·민간임대주택등기와 실제 시세를 반드시 대조해야 합니다.