🔐 인수 0원 👥 실제 임차인 13명 📉 2회 유찰 💰 최저가 82,810,000원
82,810,000원
수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 19층 1918호의 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 노승현이며, 2022.03.21 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 162,346,000원입니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 127,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 케이비증권주식회사 근저당권, 농협은행 주식회사·중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 금전적으로 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 전입 확인 인원이 많습니다. 실제 임차인은 13명이고 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 모두 말소기준권리인 2022.03.21보다 뒤에 전입해 대항력은 없지만, 상당수의 보증금·확정일자와 점유 부분이 확인되지 않아 배당과 명도 실무는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 19층1918호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 19층 |
| 소유자 | 노승현 · 거래가액 162,346,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당권, 2024.09.30 농협은행 주식회사 가압류, 2024.10.22 임의경매개시결정, 2024.10.30 중소기업은행 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2022.07.28 피티골드제삼차주식회사 근저당권과 2023.08.25 앤드제일차주식회사 근저당권은 각각 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 13명, 대항력은 모두 없음
확인된 전입자는 모두 말소기준일인 2022.03.21 이후 전입했습니다. 따라서 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음입니다. 보증기관이나 대위변제권자의 중복 신고는 없어 실제 임차인 수는 13명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 / 1,150,000원 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.13 / 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.01.15 / 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 / 없음 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
감정가는 169,000,000원, 현재 최저매각가는 82,810,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 57,967,000원, 4회 유찰 시 40,576,900원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 82,810,000원 | 13,353,664,859원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 57,967,000원 | 13,378,060,685원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 40,576,900원 | 13,395,137,763원 |
할인율만 보면 폭이 커졌지만, 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 입찰가 판단은 별도의 최근 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권액 합계는 13,434,584,279원, 채권자 예상배당 합계는 80,919,420원, 미배당은 13,353,664,859원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.
- 이용. 주거용 오피스텔이며 건물은 지하6층·지상27층 규모입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동·북·남·서측으로 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.6.21.~2026.6.20.로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 최저가가 감정가의 49%라도 최근 시세 자료 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 13명 점유 확인. 모두 대항력은 없지만 점유 부분이 미상입니다. 실제 거주·점유자를 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 김기현 외 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구와 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.21 기재된 민간임대주택 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 순위. 현재 매각가에서는 서울축산업협동조합 근저당도 전액 배당되지 않고 이후 채권자들은 배당이 없습니다. 다만 이는 매수인 인수와는 별개의 문제입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황은 공부, 탐문, 외부관찰 등에 의존해 실제와 다소 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 확인된 실제 임차인 13명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없고, 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 금전적 권리승계 위험은 낮은 편입니다.
반면 확인할 것은 분명합니다. 전입자가 많고 상당수 보증금과 점유 부분이 미상이며, 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 가격 역시 2회 유찰로 82,810,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수액보다 실제 점유·민간임대주택등기·최근 시세를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
