수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 26층 2624호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 노승현이고, 등기상 2022.03.21. 소유권이전 당시 거래가액은 165,497,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 127,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당권, 농협은행·중소기업은행 가압류, 평택시 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현황조사상 임차인 13명 역시 전입일이 모두 2022.03.21. 이후이므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 미상이고, 등기부에는 민간임대주택등기도 기재돼 있어 원본 서류에서 처리 내용을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 26층2624호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 노승현 · 2022.03.21. 소유권이전 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구 | 2,816,662,373원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2022.03.21. 근저당권입니다. 임차인들의 가장 빠른 전입일도 2022.04.08.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현황조사에 올라온 13명은 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 13명, 선순위 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 / 1,150,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 / 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 / 미상 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
13명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류돼 있습니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 확정일자와 보증금이 대부분 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않았습니다.
② 가격 해석 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 문제입니다. 현재 자료만으로 84,280,000원을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 13,352,221,319원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 13,377,050,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 13,394,430,430원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 82,362,960원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,917,040원을 제외한 82,362,960원이 서울축산업협동조합에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 총 채권 미배당액은 13,352,221,319원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 모곡근린공원 서측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔이며, 건물은 지하 6층 및 지상 27층 규모입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동·북·남·서측으로 폭 약 35m, 약 15m, 약 15m, 약 10m 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 구조와 이용상황이 집합건축물대장, 탐문, 외부관찰, 사례 등에 의거해 파악됐고 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 대부분 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·배당요구 서류를 서로 대조하세요.
- 김기현 임대조건 확인. 확인된 임대조건은 보증금 10,000,000원·월세 1,150,000원입니다. 전입일은 2023.06.19.로 말소기준 뒤입니다.
- 배당요구 확인. 추재우는 2024.11.13., 윤태수는 2025.01.15. 배당요구가 확인됩니다. 나머지는 현재 자료에서 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 등기부에 2022.03.21. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리·말소 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 자료는 없습니다. 감정가 대비 할인폭만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 배당추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격이 싸다”는 다른 이야기
이 사건의 권리 구조는 핵심이 분명합니다. 말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당이고, 현황조사상 임차인 13명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인은 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 172,000,000원 감정가에서 2회 유찰돼 84,280,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 여기에 임차인 13명의 보증금·확정일자가 대부분 미상이고 민간임대주택등기도 존재하므로, 이 물건은 “인수 위험은 낮지만 서류 확인과 가격 검증은 많이 필요한 사건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
