수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 19층 1923호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자 노승현은 2022.03.21. 거래가액 220,638,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 186,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당권, 신용보증기금·농협은행·중소기업은행의 가압류, 경매개시결정 및 평택시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 반면 같은 날 등기된 민간임대주택등기는 일반적인 금전채권과 성격이 다르고, 등기 문언상 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있어 매각 후 효력을 원문 기준으로 별도 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸

말소기준은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 현황조사상 확인된 13명의 전입일은 가장 이른 윤태수의 2022.04.08.부터 시작하므로 모두 말소기준 이후 전입입니다. 따라서 자료상 13명 모두 대항력 없음으로 판정돼 있고, 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인·점유자 13명으로 집계됩니다.

② 임차인·점유 관계 — 13명 모두 말소기준 이후 전입

13명 모두 전입일 자체는 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 김기현을 제외한 다수의 보증금이 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 추재우와 윤태수는 각각 2024.11.13., 2025.01.15. 배당요구 사실이 확인됩니다.

③ 가격·배당 — 최저가 49%지만 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 119,560,000원으로 감정가 244,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가 제공되지 않아 이 49%만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 본건은 최저가가 아니라 실질취득 119,560,000원을 기준으로 보더라도 시장가격과 직접 비교할 자료가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 13,659,584,279원 중 117,086,160원이 배당되고, 미배당은 13,542,498,119원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능분은 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 대상 건물은 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조, 지하 6층 및 지상 27층 규모이며 본건은 19층 1923호입니다.
• 입지. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하며 감정평가상 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 동·북·남·서측으로 폭 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.06.21.~2026.06.20.으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 4,416,000원이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 시건장치로 내부구조와 이용상황 일부를 공부·탐문·외부관찰 등에 의존했으며, 실제 상태와 차이가 있을 수 있다고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 현재 최저가 119,560,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 직접 확인하세요.
• 13명 점유관계 재확인. 조사된 13명의 점유 부분이 모두 미상입니다. 1923호 실제 점유자와 다른 호실 관련 신고가 섞여 있는지 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 김기현의 보증금 10,000,000원·월세 1,150,000원을 제외하면 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 임대의무 관련 사항을 원문 기준으로 확인하세요.
• 평택시 압류·당해세 확인. 2026.03.23. 평택시 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 세액을 확인하세요.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문 등으로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 구조·수선 필요 여부와 관리비 체납을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 확인된 저가”

본건은 권리표만 보면 핵심 구조가 명확합니다. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 13명의 전입일 역시 모두 말소기준 이후여서 대항력 있는 임차보증금 승계 문제는 드러나지 않습니다.

다만 현재 최저가 119,560,000원이 감정가 244,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 비교할 최신 실거래 자료가 없고, 13명 점유·전입 관계, 미상 보증금, 민간임대주택등기라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 금전 인수는 낮지만, 점유·등기 확인과 가격 검증이 필요한 오피스텔”로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.