수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 6층 622호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 250,000,000원이고 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 122,500,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 할인율보다 다수 임차인의 점유관계와 말소기준 전 민간임대주택등기를 함께 보는 데 있습니다.

말소기준권리는 2022.03.21 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 231,000,000원)입니다. 확인된 13명의 전입일은 모두 그 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다. 이에 따라 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 다만 민간임대주택등기는 같은 날 근저당권보다 앞선 접수번호로 등기되어 있어, 그 기재 내용과 매각 후 처리 관계를 입찰 전 원문에서 별도로 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.21 근저당

말소기준권리는 서울축산업협동조합 근저당권 231,000,000원입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 신용보증기금·농협은행·중소기업은행의 가압류, 평택시 압류 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 피티골드제삼차주식회사 2,400,000,000원 근저당과 앤드제일차주식회사 70,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 대항력은 전원 없음

확인된 임차인은 모두 실제 임차인으로, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 이른 전입일도 2022.04.08로 말소기준일 2022.03.21보다 늦습니다. 따라서 자료상 13명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 현재 배당표 기준 0원입니다.

추재우는 2024.11.13, 윤태수는 2025.01.15 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부와 확정일자는 현재 표에 확정되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이들의 전입 자체가 말소기준권리보다 늦기 때문에, 대항력에 따른 보증금 승계 문제와는 구분해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 선순위 서울축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다. 채권자 총 미배당액은 13,584,599,279원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 본건 건물은 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조, 지하 6층 및 지상 27층 규모입니다.
• 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 주위에 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동·북·남·서측으로 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 대체로 평탄한 가로장방형 토지로 판매시설·오피스텔 등의 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 등으로 내부는 외부관찰·탐문·대장 등을 통해 확인됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 앞선 접수번호의 민간임대주택등기가 존재하므로, 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리 관계를 반드시 대조하세요.
• 13명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 실제 임차인이 다수입니다. 622호의 현재 점유자, 실제 임차부분 및 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인. 김기현을 제외한 다수 임차인의 보증금이 확인되지 않습니다. 이는 현재 자료상 대항력 승계와는 별개지만 배당·명도 협상 판단에는 영향을 줄 수 있습니다.
• 배당요구. 추재우와 윤태수의 배당요구는 확인되지만, 각 임차인의 확정일자·우선변제 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 49% 할인율만으로 시세 판단 금지. 최저가 122,500,000원이 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 그것만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
• 채권 미배당과 매수인 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 13,584,599,279원이지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 실제 내부구조와 이용상황이 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다

이 사건의 금전적 권리 구조는 명확한 편입니다. 말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이고, 확인된 임차인 13명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 122,500,000원 낙찰을 가정해도 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액 역시 122,500,000원입니다.

다만 권리금액만 보고 단순 사건으로 취급하기에는 확인할 것이 많습니다. 실제 임차인이 13명이고 임차부분이 모두 미상이며, 말소기준 근저당보다 앞선 접수번호의 민간임대주택등기도 존재합니다. 게다가 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다고 해서 그 자체로 시세 대비 저가라고 볼 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 보증금 인수 위험보다는 점유·명도와 민간임대주택등기 확인이 승부처인 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.