수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 ‘평택고덕아이파크’ 102동 27층 2720호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49% 수준까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 3월 21일 설정된 서울축산업협동조합의 근저당권 채권최고액 127,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 케이비증권주식회사 근저당권, 농협은행 주식회사 및 중소기업은행의 가압류와 경매개시결정은 제공된 권리판정에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구에는 민간임대주택등기가 기재되어 있고, 현황조사에는 13명의 전입자가 확인되므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 실제 점유 호실·부분을 원문 서류와 현장에서 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 27층2720호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 노승현 · 2022.03.21 소유권이전 등기 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,816,662,373원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 점유관계는 확인 필요
말소기준일은 2022.03.21입니다. 현황조사에서 확인된 13명의 전입일은 2022.04.08부터 2024.04.19까지로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수 있지만, 말소기준보다 늦은 전입이라는 핵심 순위관계 자체는 동일합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 / 월 1,150,000원 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 2024.11.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 2025.01.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49%입니다. 예상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 금액도 84,280,000원으로 같습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 경매 절차상의 가격 변화일 뿐, 그것만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 13,352,221,319원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 13,377,050,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 13,394,430,430원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담은 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 집행비용 1,917,040원을 공제한 뒤 서울축산업협동조합에 82,362,960원이 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 배분될 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조이며 지하6층 및 지상27층 규모로 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 대체로 평탄한 가장형 토지로 판매시설·오피스텔 등의 건부지로 이용 중이며, 동·북·남·서측 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)·철도보호지구 등이 기재돼 있고, 토지거래계약허가구역 지정기간은 2023.06.21~2026.06.20으로 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문 등으로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장·탐문·외부관찰·사례 등을 기준으로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 13명 점유관계 대조. 전입자는 모두 말소기준 이후이지만 각자의 점유 부분이 미상입니다. 실제 2720호 점유자와 인도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김기현 외에는 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않습니다. 대항력 판단과 별개로 임대차 사실관계를 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.03.21 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있습니다. 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 84,280,000원이 감정가 172,000,000원의 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별도로 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당 규모가 크더라도 제공된 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 폐문 등으로 내부 이용상황이 직접 확인되지 않은 부분이 있으므로 입찰 전 현장 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 13명의 점유관계
이 사건의 권리구조는 말소기준이 명확합니다. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권이 기준이고, 확인된 임차인 13명은 모두 그 이후 전입했습니다. 예상배당 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 대항력 있는 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
반면 실무상 확인할 부분은 적지 않습니다. 점유 부분이 모두 미상이고 보증금도 대부분 확인되지 않았으며, 갑구에는 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 감정평가 당시 내부도 직접 확인되지 않은 부분이 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자보다 누가 실제 2720호를 점유하는지, 어떤 임대차가 연결돼 있는지, 인도가 어떻게 이루어질지를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
