수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 21층 2125호의 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 노승현이고, 말소기준권리는 2022.03.21. 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 127,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 케이비증권 근저당, 농협은행 가압류, 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 점유자는 13명이고, 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 13명 모두 대항력 없음입니다. 다만 김기현을 제외한 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않아, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 점유 범위와 임대차 내용을 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 21층2125호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 노승현 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당입니다. 2023.03.27. 케이비증권주식회사 근저당, 2024.09.30. 농협은행 가압류, 2024.10.22. 임의경매개시결정, 2024.10.30. 중소기업은행 가압류는 모두 그 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 2022.07.28. 피티골드제삼차주식회사 근저당과 2023.08.25. 앤드제일차주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 점유자 13명 — 모두 말소기준권리 후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 / 1,150,000원 | 없음 | 해당 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 없음 | 2024.11.13 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 없음 | 2025.01.15 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
가장 빠른 전입은 윤태수의 2022.04.08.로, 말소기준권리 2022.03.21.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 선순위 대항력 임차인은 없습니다. 김기현의 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 1,150,000원으로 확인되며, 추재우와 윤태수는 각각 배당요구가 접수되었습니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 보류
감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 58,995,999원, 그 다음은 41,297,199원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 특히 주거용 오피스텔은 실제 거래가격과 감정가격의 차이가 있을 수 있으므로, 가격 매력은 별도의 실거래 확인 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 13,434,584,279원 중 예상배당은 82,362,960원이고, 미배당액은 13,352,221,319원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 모곡근린공원 서측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하며 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 건물은 지하6층·지상27층 규모입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동·북·남·서측으로 폭 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 폐문 등으로 내부구조와 이용상황이 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 13명 재확인. 주민등록 전입일은 모두 후순위이지만, 실제 점유호실·계약관계·퇴거 가능성을 현황조사와 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 김기현 외 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 현재 어떤 상태인지, 매각 후 처리에 별도 절차가 필요한지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 가정 매각가에서는 선순위 근저당도 전액 회수되지 않으며 후순위 채권은 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부구조·이용상태와 관리상태를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘13명 점유’와 가격검증이 핵심
이 사건의 등기상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 13명의 전입일도 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 숫자 하나만 보고 단순화하기 어렵습니다. 13명의 점유자가 확인되고 다수의 보증금이 미상이며, 현장조사에서도 내부 확인이 제한되었습니다. 또 2회 유찰로 최저가가 84,280,000원까지 내려왔지만 이를 검증할 최근 실거래 가격이 없어 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 점유·명도 확인과 실거래 가격 검증을 마친 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
