수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 24층2425호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 84,280,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.03.21. 설정된 서울축산업협동조합의 근저당권 127,000,000원입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당, 농협은행 주식회사 가압류, 중소기업은행 가압류, 평택시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

권리관계만 보면 매수인이 금액으로 떠안을 권리는 0원으로 계산됩니다. 그러나 현황조사에는 점유자 13명이 확인돼 있고, 이 가운데 김기현의 보증금 10,000,000원·월세 1,150,000원을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 경우가 대부분입니다. 전입일 자체는 모두 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 호실·점유 형태가 미상인 만큼 명도 난도는 별개로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차·점유 현황 — 13명 모두 말소기준일 이후 전입

말소기준일은 2022.03.21.입니다. 현황조사상 확인된 13명은 모두 그 이후 전입해 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많고, 점유 부분도 모두 미상이므로 배당요구·점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인은 크지만 시세 판단 자료는 없다

현재 최저매각가 84,280,000원은 데이터상 감정가의 49%인 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 58,995,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 41,297,199원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.

하지만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 절반이니 시세보다 싸다”라고 결론내릴 수 없습니다. 2회 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 앞선 회차 가격에서 응찰하지 않았다는 결과이므로, 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 실제 거래사례와 임대수익, 공실·점유 상태를 확인한 뒤 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,917,040원을 제외한 82,362,960원이 서울축산업협동조합에 배당되고, 후순위 권리자는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 13,352,221,319원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 평가됐으며, 해당 감정 대상군에는 방·거실·주방·욕실·현관 등의 구조가 기재돼 있습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동·북·남·서측으로 폭 약 35미터·15미터·15미터·10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구와 가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 가로장방형 토지로 판매시설·오피스텔 등의 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부 확인에 제한이 있어 실제 내부구조·이용상황이 다소 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 13명 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 어느 부분을 누가 점유하는지 확인해야 명도 범위를 판단할 수 있습니다.
• 미상 보증금 확인. 김기현 외에는 보증금이 확인되지 않은 경우가 많습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 추재우는 2024.11.13., 윤태수는 2025.01.15. 배당요구 사실이 확인됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.21. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 확인해야 합니다.
• 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 적정 입찰가를 판단하면 안 됩니다.
• 내부 상태 확인. 감정 시 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 구조와 이용상태가 평가 내용과 다를 가능성을 점검해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유관계

이 물건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당보다 뒤에 들어온 현황조사상 점유자 13명은 대항력이 없고, 후순위 담보권·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리상 인수 없음과 실제 명도 난도가 낮다는 것은 같은 말이 아닙니다. 13명의 점유부분이 모두 미상이고, 상당수는 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기가 존재하고 내부 현장확인에도 제한이 있었습니다. 현재 최저가는 84,280,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 자료 없이 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기 인수보다는 점유·임대차 확인과 실제 시장가격 검증이 승부처인 오피스텔입니다.