수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 24층 2408호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 노승현이며, 소유권이전 등기는 2022.03.21 접수됐습니다. 등기 원인은 2018.11.03 매매·신탁재산의 처분이고 거래가액은 165,497,000원입니다. 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당 127,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 케이비증권 근저당, 농협은행·중소기업은행 가압류, 평택시 압류, 경매개시결정은 제공 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
숫자만 보면 감정가 172,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 84,280,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건은 “49%니까 싸다”라고 접근하면 안 됩니다. 현재 시세를 검증할 최근 실거래 수치가 없고, 현황조사상 점유·임차인으로 기재된 사람이 13명에 이릅니다. 권리상 인수는 0원으로 계산되지만, 실제 인도·점유관계 확인 난도는 단순한 공실 오피스텔과 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 24층2408호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 · 지상27층 건물 중 24층 |
| 소유자 | 노승현 · 소유권이전 등기 2022.03.21 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당 127,000,000원입니다. 뒤에 설정된 케이비증권 근저당 13,000,000,000원, 농협은행 가압류 289,686,899원, 중소기업은행 가압류 17,897,380원, 평택시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 피티골드제삼차주식회사 근저당 2,400,000,000원과 앤드제일차주식회사 근저당 70,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 13명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에 나타난 점유·임차인은 총 13명입니다. 가장 이른 전입일도 2022.04.08로, 말소기준일 2022.03.21보다 늦습니다. 따라서 제공 자료의 판정은 모두 대항력 없음입니다. 다만 김기현을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 사람이 대부분이고 확정일자도 확인되지 않아, 우선변제 여부와 실제 임대차 금액은 별도 확인 대상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 / 1,150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 / 미상 | 2024.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 / 미상 | 2025.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 — 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 소유권이전 등기상 거래가액 165,497,000원이 존재하지만 등기 원인은 2018.11.03 매매이므로, 현재 시장가를 대신하는 숫자로 사용하기에는 시점 차이가 큽니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 13,352,221,319원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 13,377,050,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 13,394,430,430원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 82,362,960원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,917,040원을 제외한 82,362,960원이 서울축산업협동조합에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권 총 미배당은 13,352,221,319원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 지하6층·지상27층 규모입니다.
- 주위환경. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·산업단지 등이 혼재하고 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동·북·남·서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 표시돼 있습니다. 감정기재상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.6.21.~2026.6.20.입니다.
- 토지지표. 공시지가 4,416,000원/㎡, 토지면적 16,362.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 도시가스 개별난방, 급·배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 점유자 실제 관계 확인. 각 전입자가 실제 해당 2408호를 점유하는지, 현재도 점유 중인지, 임대차계약의 목적물·기간·보증금을 원본 서류와 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김기현의 보증금 10,000,000원·월세 1,150,000원 외에는 보증금이 대부분 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 현재 어떤 상태인지, 매각 후 등기 처리와 임대의무 관련 사항이 남는지 원본을 확인해야 합니다.
- ‘감정가 49%’ 착시 경계. 현재 최저가 84,280,000원은 감정가보다 낮지만 최근 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 배당요구종기 이후 서류와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 외부관찰·탐문 등에 의존한 부분이 있어 실제 상태가 다를 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 13명도 모두 그 이후 전입이라 제공 자료상 대항력이 없고, 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실전 난도는 권리표 한 장만으로 끝나지 않습니다. 13명의 점유관계, 다수의 미상 보증금·확정일자, 민간임대주택등기, 현장 폐문 조사, 그리고 최근 실거래 검증 부재가 동시에 남아 있습니다. 감정가 172,000,000원에서 84,280,000원까지 내려온 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 이 물건은 금전 인수 위험보다 점유 사실관계와 시장가 확인이 더 중요한 오피스텔로 보는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
