수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 11층1125호 오피스텔입니다. 감정가는 164,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 114,800,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.03.21. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 127,000,000원입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당권, 농협은행 주식회사와 중소기업은행의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에서 전경애, 김기현, 이선옥, 추재우, 윤태수, 송채현, 안종은, 남상희, 박상현, 김용빈, 김다솔, 남규현, 김민정 등 13명이 확인됐습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 김기현은 보증금 10,000,000원·월세 1,150,000원이 확인되며, 나머지 다수는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원본의 최종 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 127,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2023.03.27. 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 2024.09.30. 농협은행 주식회사 가압류 289,686,899원, 2024.10.30. 중소기업은행 가압류 17,897,380원 등은 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.

② 점유자·임차관계 — 13명 모두 말소기준 이후 전입

실제 임차관계로 조사된 사람은 13명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 추재우는 2024.11.13., 윤태수는 2025.01.15. 배당요구 관련 접수가 확인됩니다. 그러나 모든 전입일이 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 미상인 만큼 배당순위와 최우선변제 여부까지 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)

현재 회차에서는 총 채권액 13,434,584,279원 중 112,392,800원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 13,322,191,479원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 가격 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인

현재 최저가는 감정가 164,000,000원의 70%인 114,800,000원입니다. 2회 유찰 시 80,360,000원, 3회 유찰 시 56,252,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 동일 평형의 최근 실거래 자료가 없어 현재 114,800,000원이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높여서는 안 되는 사례입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 주거용 오피스텔이며 방 및 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 이용되는 유형입니다.
• 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 지하6층 및 지상27층 건물이며 승강기, 도시가스, 개별난방, 급·배수 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 토지면적은 16,362㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 제한. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
• 도로. 동·북·남·서측으로 폭 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기. 매각 후 처리 관계와 임대사업자 의무의 영향을 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 13명 점유관계. 대항력은 없지만 실제 점유 현황과 명도 대상, 각 호실·부분의 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 미상. 김기현을 제외한 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않으므로 배당요구·최우선변제 여부를 원본 문건으로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고 동일 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물 가격을 별도로 비교하세요.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장, 탐문, 외부관찰 등에 의존했습니다.
• 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 확인할 것은 점유와 가격

이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 13명의 전입일 역시 모두 말소기준일 뒤여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 다수 점유자의 보증금·확정일자가 충분히 확인되지 않았고 민간임대주택등기가 존재한다는 점은 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다.

가격은 더 신중해야 합니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 114,800,000원이 실제 시장가보다 낮은지 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “인수액 0원”과 “가격 메리트”를 별개의 문제로 보는 것이 핵심입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 점유·민간임대주택등기·실거래 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.