수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 소재 평택고덕아이파크 102동 11층 1125호, 주거용 오피스텔입니다. 소유자 노승현은 2022.03.21. 거래가액 157,618,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 127,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 케이비증권주식회사의 근저당과 농협은행·중소기업은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 피티골드제삼차주식회사와 앤드제일차주식회사의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
문제는 등기부의 담보권만으로 끝나지 않습니다. 현황조사 등에 나타난 임차인 명의가 13명이고, 대부분 보증금·계약조건이 확인되지 않았습니다. 또한 민간임대주택등기가 존재합니다. 따라서 등기상 소멸 권리와 별도로 실제 점유자, 임대차계약, 우선변제 가능성, 민간임대주택 관련 사항을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 평택고덕아이파크 제102동 제11층 제1125호 (장당동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 노승현 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2022.03.21. · 거래가액 157,618,000원 |
| 감정가 | 164,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 서울축산업협동조합 |
| 사건 청구금액 | 2,816,662,373원 |
| 말소기준 | 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 127,000,000원 |
| 임차인 | 13명 등재 · 전원 말소기준일 이후 전입 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (제공된 권리판정 및 배당 추정 기준) |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
핵심은 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 그 뒤에 설정된 케이비증권 근저당과 농협은행·중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
케이비증권의 채권최고액은 13,000,000,000원으로 매우 크지만, 공동담보목록이 기재된 근저당입니다. 해당 금액 전체를 이 호실만의 실제 채무나 매수인 부담으로 간주할 수 없습니다. 다른 공동담보의 처분·배당과 실제 채권 잔액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 등재 13명, 보증금 대부분 미상
현황조사 등에 나타난 임차인은 13명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 등재된 13명을 분석 대상으로 구분합니다. 다만 이 명단만으로 실제 임대차계약이 각각 독립적으로 존재하는지, 모두 해당 호실을 점유하는지까지 확정할 수는 없습니다.
모든 전입일은 말소기준일인 2022.03.21.보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 전원 대항력 없음으로 분류합니다. 따라서 현재 자료에 기초한 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않고, 일부 배당요구 사실만 확인되므로 실제 계약 및 우선변제 관계는 확정되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 김기현 | 2023.06.19. | 10,000,000원 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 이선옥 | 2022.12.21. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 추재우 | 2024.04.19. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 2024.11.13. |
| 윤태수 | 2022.04.08. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 2025.01.15. |
| 송채현 | 2022.05.23. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 안종은 | 2022.04.26. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 남상희 | 2022.04.29. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 박상현 | 2022.04.13. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 김용빈 | 2022.12.22. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 김다솔 | 2023.06.02. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 남규현 | 2022.04.18. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 김민정 | 2022.04.22. | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
대항력 배지는 말소기준일과 전입일을 비교한 제공 권리판정을 나타냅니다. 확정일자·보증금·실제 점유 및 계약관계가 확인되지 않은 사항은 별도 검증이 필요합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 중복신고가 없다는 의미입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인 여부는 미확정
감정가는 164,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 최저매각가는 80,360,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다.
그러나 감정가와 실제 시장가격은 다릅니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서는 최저매각가가 현재 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락 폭을 곧바로 투자 수익이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 80,360,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,252,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 24% | 0원 |
유찰 시나리오는 제공된 회차별 가격과 예상 인수액을 그대로 반영했습니다. 후속 회차 가격은 실제 유찰 및 법원 매각조건에 따라 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원은 확인되지 않은 임대차·점유관계까지 보증하는 수치가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 금액이 선순위 서울축산업협동조합에 배당되며, 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 없는 것으로 계산돼 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,846,480원 |
| 1. 서울축산업협동조합 근저당 | 127,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 케이비증권 근저당 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 농협은행 가압류 | 289,686,899원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권액은 제공된 채권최고액 또는 청구금액 기준으로, 확정된 실제 채무잔액과 동일한 의미가 아닙니다. 공동담보 관련 배당관계도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·근린생활시설·산업단지 등이 혼재하며, 감정평가상 입지조건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔입니다. 감정평가의 이용상태에는 방·거실·주방·욕실·현관 등의 구조가 기재돼 있습니다. 다만 여러 호실을 함께 평가한 내용이므로 본건 1125호의 실제 내부구조와 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조이며, 감정요항표에는 지하 6층·지상 27층 건물, 개별난방·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 주변으로 폭 약 35m·15m·10m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용. 준주거지역·장당지구 지구단위계획구역이며, 철도보호지구 등 토지이용 제한 사항이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 기재된 지정기간은 2026.06.20.까지이므로, 입찰 시점 적용 여부는 최신 지정 현황으로 재확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못해 실제 구조·이용상황이 감정평가 내용과 다를 수 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래와 거래 추세를 확인하지 못했으므로 오피스텔의 실제 매도 가능가격이나 처분 기간은 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서를 대조해 실제 계약자, 전입자 및 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 각 이름이 모두 1125호에 해당하는지도 검증해야 합니다.
- 보증금 12명 확인. 김기현 외 임차인의 보증금은 미상입니다. 계약금액을 확인하기 전에는 전체 보증금이나 임차인별 배당 가능액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력·우선변제 재검토. 전입일은 모두 말소기준일 이후로 판정돼 있지만, 실제 주택 인도·점유 및 확정일자, 선행 임대차 여부를 확인해야 합니다. 추재우·윤태수의 배당요구와 소액임차인 최우선변제 가능성도 검토 대상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·등록 상태·경매에 따른 처리 및 임대차 관련 의무를 관계 서류와 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 케이비증권의 13,000,000,000원 근저당은 공동담보입니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 처분·배당 현황을 확인해 실제 채권잔액을 파악해야 합니다.
- 청구금액 차이 확인. 사건 청구금액 2,816,662,373원과 신청채권자의 등기상 근저당 채권최고액 127,000,000원이 다릅니다. 채권계산서와 경매신청 서류를 대조해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인한 뒤 최저매각가 80,360,000원과 비교해야 합니다. 현재는 시장가격 대비 할인 여부가 확인되지 않았습니다.
- 내부·점유·명도 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐습니다. 실제 내부상태, 점유자, 인도 가능성 및 명도비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·취득비용 확인. 공용부분 관리비 체납과 취득 부대비용을 확인해 낙찰가 외에 필요한 자금을 산정해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.09.29. 매각기일 전 법원 공고와 등기부·매각물건명세서의 최신 변경사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
이 사건은 감정가 164,000,000원에서 최저가 80,360,000원까지 내려온 주거용 오피스텔입니다. 말소기준 이후의 담보권과 가압류는 소멸하는 것으로 정리되며, 현재 제공된 권리판정상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 임차인 13명 중 12명의 보증금이 미상이고, 확정일자·실제 점유관계도 충분히 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기와 공동담보권도 별도 점검이 필요합니다.
더 중요한 가격 판단에서도 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실만으로 현재 최저가를 저렴한 가격이나 확실한 매수 기회로 평가할 근거는 부족합니다.
결론적으로 등기상 예상 인수액은 0원이지만, 임대차·점유·시세 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 보증금과 실제 점유관계를 확인하고 최근 거래가격을 확보한 후에야 실질취득액과 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
