수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 8층 823호의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 250,000,000원, 현재 최저매각가는 122,500,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 소유자는 노승현이고, 등기상 2022.03.21 소유권을 취득하면서 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 231,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 케이비증권주식회사 근저당, 신용보증기금·농협은행·중소기업은행의 가압류, 평택시 압류와 경매개시결정이 이어졌고, 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현황조사에 나타난 13명의 전입일 역시 모두 2022.03.21 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 8층823호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 노승현 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 채권은 소멸
말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 케이비증권주식회사 근저당, 신용보증기금·농협은행 주식회사·중소기업은행 가압류, 평택시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 피티골드제삼차주식회사와 앤드제일차주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 전입 13명, 모두 기준권리 이후
현황조사 등에 나타난 전입자는 13명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.03.21보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김기현을 제외한 다수는 보증금이 확인되지 않고, 확정일자도 확인되지 않아 실제 계약관계와 배당요구 상태는 원본 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 | 1,150,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
추재우는 2024.11.13, 윤태수는 2025.01.15 배당요구 관련 문건이 접수되어 있습니다. 조사된 전입자 중 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로 실제 조사 인원은 13명입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 인수하는 금액을 0원으로 산정하고 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 하락했지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 122,500,000원으로 감정가 250,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 85,750,000원, 4회 유찰 시 60,024,999원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 231,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 166,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 2,515,000원을 제외한 119,985,000원이 서울축산업협동조합에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 총 채권액과 미배당액은 채권최고액·청구금액을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하고 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 주거용 오피스텔이며, 감정평가상 해당 건물의 주거용 오피스텔은 방·거실·주방·욕실·현관 등의 구조로 이용되고 있습니다.
- 건물·설비. 지하6층·지상27층 건물로, 도시가스 개별난방·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 토지로 판매시설·오피스텔 등의 건부지로 이용 중이며 동·북·남·서측 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공시지가. 4,416,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.03.21 민간임대주택등기가 근저당보다 앞선 접수번호로 존재합니다. 매각물건명세서에서 현재 처리 상태와 임대관계를 확인하세요.
- 13명 점유관계 대조. 전입일은 모두 기준권리 이후지만 보증금 미상자가 다수입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
- 배당요구 확인. 추재우는 2024.11.13, 윤태수는 2025.01.15 배당요구 관련 문건이 접수되어 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황 일부가 집합건축물대장, 탐문, 외부관찰, 사례 등에 근거해 실제와 다소 상이할 수 있습니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 점유와 임대관계
현재 최저가는 122,500,000원으로 감정가 250,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 권리의 큰 틀은 비교적 명확합니다. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 채권은 소멸하고, 조사된 13명의 전입도 모두 그보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘반값 오피스텔’로 보는 것은 이릅니다. 말소기준일과 같은 날 민간임대주택등기가 먼저 접수되어 있고, 조사된 점유자가 많으며 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 대부분입니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 없어 122,500,000원이 시장가격보다 낮은지도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수금액보다 원본 점유·임대관계 확인, 그리고 실제 시세 대조입니다.
