수원지방법원 2024타경53964. 평택고덕아이파크 102동 12층 1207호의 주거용 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 80,360,000원으로 감정가 164,000,000원의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 권리의 기준점은 2022.03.21. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 127,000,000원입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당과 농협은행·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 전경애·김기현·이선옥·추재우·윤태수·송채현·안종은·남상희· 박상현·김용빈·김다솔·남규현·김민정 등 실제 전입자 13명이 확인됩니다. 다만 가장 빠른 전입도 2022.04.08.로 말소기준일인 2022.03.21.보다 늦어, 확인된 전입자 전원은 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 신고로 제외할 사람도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 12층1207호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 노승현 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 2,816,662,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 노승현 명의이며, 2018.09.13. 매매를 원인으로 2022.03.21. 소유권이전등기가 접수됐고 거래가액은 157,618,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기가 접수된 뒤 서울축산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 2022.03.21. 근저당권이 말소기준권리입니다.
② 점유·임차 관계 — 13명 모두 기준권리 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 | 2022.12.20 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김기현 | 2023.06.19 | 10,000,000원 / 월 1,150,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이선옥 | 2022.12.21 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 추재우 | 2024.04.19 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 2024.11.13 배당요구 · 승계 없음 |
| 윤태수 | 2022.04.08 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 2025.01.15 배당요구 · 승계 없음 |
| 송채현 | 2022.05.23 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 안종은 | 2022.04.26 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 남상희 | 2022.04.29 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 박상현 | 2022.04.13 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김용빈 | 2022.12.22 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김다솔 | 2023.06.02 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 남규현 | 2022.04.18 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김민정 | 2022.04.22 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
모든 전입일이 2022.03.21. 말소기준권리 이후이므로 대항력에 따른 보증금 인수 구조는 아닙니다. 김기현의 보증금은 10,000,000원, 차임은 월 1,150,000원으로 확인되며 나머지 다수 점유자의 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제 점유상태와 명도 대상은 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 상태 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 164,000,000원, 현재 최저매각가는 80,360,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,252,000원(34.3%), 4회 유찰 시 39,376,400원(24.01%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 127,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 289,686,899원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 17,897,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 13,434,584,279원, 예상 배당액은 78,513,520원이며 미배당액은 13,356,070,759원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지 등이 혼재합니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 지하6층 및 지상27층 건물이며, 도시가스 개별난방·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 가장형 토지로 판매시설·오피스텔 등의 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 16,362.0㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 도로. 동·북·남·서측으로 폭 약 35미터, 15미터, 15미터, 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약허가구역은 감정자료상 지정기간이 2023.6.21.-2026.6.20.으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부 확인에 제한이 있었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.03.21. 서울축산업협동조합 근저당권과 전입자들의 전입일을 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 대조합니다.
- 점유자 확인. 실제 전입자 13명이 확인되므로 현재 점유자와 인도 대상이 누구인지 현황조사 및 현장 확인이 중요합니다.
- 보증금 확인. 김기현 외 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차계약서·배당요구·매각물건명세서를 대조합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 원본 서류로 확인합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 최근 동일 평형 실거래 수치가 확인되지 않았으므로 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서는 집행비용과 선순위 서울축산업협동조합에 매각대금 전액이 소진되고 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 확정”은 별개
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 말소기준일은 2022.03.21.이고, 확인된 전입자 13명은 모두 그 이후에 전입했습니다. 배당표상 매수인에게 넘어오는 금전 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 164,000,000원에서 80,360,000원까지 내려왔습니다.
그러나 전입자가 다수이고 보증금이 확인되지 않은 경우가 많으며 민간임대주택등기가 존재합니다. 더 중요한 가격 측면에서는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격추세가 확인되지 않아 감정가 대비 49%만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없습니다. 이 물건은 금전 인수위험은 낮지만, 점유관계·민간임대주택등기·실거래 시세를 원본과 현장에서 확인해야 판단이 완성되는 유형입니다.
