수원지방법원 2024타경53964. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 23층2325호의 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 노승현이고, 2022.03.21 소유권이전 당시 거래가액은 165,497,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 127,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

등기상 이후의 케이비증권주식회사 근저당권, 농협은행 가압류, 중소기업은행 가압류, 평택시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 피티골드제삼차주식회사와 앤드제일차주식회사의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 이 물건에는 2022.03.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계는 입찰 전 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022.03.21 근저당이 기준

말소기준은 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 설정되거나 등기된 케이비증권 근저당권, 농협은행·중소기업은행 가압류, 평택시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서울축산업협동조합의 근저당 채권최고액은 127,000,000원이고, 현재 최저가 84,280,000원 가정에서는 집행비용 공제 후 82,362,960원이 배당되는 계산입니다.

② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 13명 확인 필요

현황조사 등에 나타난 인원은 13명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.21보다 늦어 조사상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인된 사람은 김기현 1명으로 보증금 10,000,000원, 월세 1,150,000원이며, 나머지는 보증금이 미상입니다. 점유 부분 역시 모두 미상입니다.

③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 단정은 금물

감정가는 172,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 같은 유형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.

따라서 이 사건은 “감정가의 절반이니 싸다”는 식으로 접근하기보다, 현재 회차 84,280,000원과 실제 주변 오피스텔 거래·임대수익·점유상태를 별도로 대조해야 합니다. 2회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 앞선 가격에서 낙찰을 만들지 못했다는 점은 확인해 줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)

현재 최저가 84,280,000원 가정에서 집행비용 1,917,040원을 제외한 82,362,960원이 선순위 서울축산업협동조합 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 미배당액은 13,352,221,319원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 모곡동 소재 모곡근린공원 서측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·산업단지가 혼재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.
• 이용. 주거용 오피스텔이며 건물은 지하6층·지상27층 규모의 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 동·북·남·서측으로 약 35m, 15m, 15m, 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구·가축사육제한구역이 포함됩니다. 감정요항에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2023.6.21~2026.6.20으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 가장형 토지로 판매시설·오피스텔 등의 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 시건장치로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장, 탐문, 외부관찰, 사례 등에 의거해 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 13명 확인. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음이지만, 현재 실제 점유자와 각 점유 부분을 반드시 대조하세요.
• 보증금 미상자 확인. 김기현을 제외한 12명의 보증금이 미상입니다. 인수액 0원 판단과 별개로 매각물건명세서의 임차관계를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문으로 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세와의 비교 없이 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
• 배당구조 구분. 후순위 미배당 규모가 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수금액을 구분해서 보세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 등으로 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 이용상태와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다

권리순위만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2022.03.21 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 13명의 전입일은 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 사건은 점유관계가 단순하지 않습니다. 전입 조사 인원이 13명이고 대부분의 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 여기에 민간임대주택등기까지 존재합니다. 현재 최저가 84,280,000원은 감정가의 49%지만, 최신 실거래 기준이 없으므로 그 숫자만으로 가격 매력을 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·임대관계와 실제 가격 확인이 필요한 오피스텔로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.