춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 1층 102호입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 49,000,000원. 소유자 김태현은 2014년 3월 17일 매매를 원인으로 취득했고, 거래가액은 45,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 7월 31일 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
이 물건은 단순한 “임차인 있는 아파트”가 아닙니다. 이상은의 전입일은 2023.12.11, 확정일자는 2023.11.08로 말소기준일인 2025.07.31보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서가 명시한 대로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 배당으로 40,000,000원 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.83㎡ · 1층 |
| 소유자 | 김태현 · 2014.03.17 매매 · 거래가액 45,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 백운3차 · 559세대 · 2000.09.08 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
과거 한국주택은행·국민은행 근저당과 전세권은 이미 등기부상 말소돼 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현재 권리분석의 중심은 2025.07.31 강제경매개시결정과, 그보다 앞서 전입·점유한 이상은의 임차보증금 40,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 2025.11.18에 이루어졌지만 전입일 2023.12.11이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 — 현재는 전액 배당, 유찰되면 인수 발생
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상은 | 건물의 전부 | 2023.12.11 / 2023.11.08 | 40,000,000원 | 2025.11.18 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 49,000,000원 | 0원 | 보증금 40,000,000원 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 39,200,000원 | 1,905,600원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 31,360,000원 | 9,604,480원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
③ 시세 비교 — 현재 신건 가격은 최근 거래보다 높다
백운3차 동일면적 40.83㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 44,725,000원입니다. 현재 최저가 49,000,000원은 이 평균의 109.6%입니다. 최신 거래는 2026년 7월 42,000,000원이므로, 현재 회차는 최근 평균이나 최신 거래보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 40.83㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 40.83㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 7 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 40.83㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.02 | 40.83㎡ | 4 | 39,700,000원 |
| 2026.01 | 40.83㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 40.83㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 40.83㎡ | 8 | 44,000,000원 |
| 2025.10 | 40.83㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 40.83㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 40.83㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 40.83㎡ | 12건 | 44,725,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 이상은 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 7,718,000원 |
| 3. 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 | 906,666,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 40,000,000원이 전액 배당되는 시나리오라 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액은 1,833,638,862원, 채권자 배당액은 7,718,000원, 미배당은 1,825,920,862원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 백운3차는 559세대이며 2000.09.08 준공된 아파트입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 교통. 대상지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 수세식 위생·상하수도·승강기·도시가스보일러 개별난방 시설이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 277,700원/㎡입니다.
- 거래. 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되며 거래금액 범위는 30,000,000원부터 62,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 재확인. 이상은의 전입일 2023.12.11, 확정일자 2023.11.08, 보증금 40,000,000원 및 배당요구 사실을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재와 유찰 후를 분리. 신건은 인수 0원이지만 1회 유찰부터 인수액이 발생합니다. 회차가 바뀌면 권리분석 결과도 다시 계산해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 44,725,000원의 109.6%입니다. 현재 가격에 시세 할인 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 최신 실거래 확인. 최신 거래는 2026.07, 42,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래가 있는지 확인하는 편이 안전합니다.
- 명도. 임차권등기와 점유관계, 실제 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납관리비, 당해세, 실제 집행비용 등은 최종 배당과 인수금액에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰은 인수가 붙는다”
이 물건은 현재 회차만 떼어 보면 임차보증금이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 하지만 그렇다고 신건이 매력적인 가격은 아닙니다. 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 44,725,000원의 109.6%이고, 최신 거래도 42,000,000원입니다.
반대로 유찰돼 최저가가 내려가면 가격만 좋아지는 것도 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 40,000,000원보다 낙찰가가 낮아지는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 시작합니다. 실제 시나리오도 1회 유찰에서 1,905,600원, 2회 유찰에서 9,604,480원의 인수가 발생합니다. 결국 이 사건의 핵심은 현재는 가격이 비싸고, 유찰 후에는 인수액을 더한 실질취득으로 다시 계산해야 한다는 점입니다. 권리와 가격을 따로 보지 말아야 하는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다.
