춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 단구동 청솔1차아파트 101동 2층 201호, 전용 58.65㎡ 아파트입니다. 소유자 김태현은 2013년 8월 매매로 77,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 존속하는 선순위 근저당은 없고, 과거 근저당·가처분 등은 이미 말소됐습니다. 이번 강제경매개시결정이 2025.07.31 말소기준이 되며, 이후 2025.09.15 설정된 검단농업협동조합의 20,304,998원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 배당과 별개로 매수인이 승계할 임차보증금도 0원입니다.

다만 이 사건의 승부처는 권리보다 가격과 매각조건입니다. 신건 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 93,944,444원보다 높고, 2026년 8월 최신 실거래 92,500,000원보다도 2,500,000원 높습니다. 전체 12건 평균 96,333,333원만 보면 최저가가 조금 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 9.2% 하락했다는 점도 가격 가점을 막는 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 0원

임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제가 없고, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 과거 한국주택은행·대한주택보증·국민은행 관련 근저당은 모두 이미 말소됐고, 2025.07.31 강제경매개시결정이 현재 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 검단농업협동조합 가압류 20,304,998원은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건 메리트가 없다

청솔1차(1589-2)는 260세대, 2000.07.13 사용승인 단지입니다. 대상과 동일한 전용 58.65㎡ 실거래 12건이 확인되며, 가격 판단은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 9건 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.

현재 실질취득가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 93,944,444원의 101.1%입니다. 최신 거래인 2026년 8월 92,500,000원보다도 높습니다. 전체 12건 평균은 96,333,333원이지만 최근 12개월 평균은 그보다 낮아졌고, 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 -9.2%입니다. 즉 가격 흐름이 내려온 상황에서 현재 최저가를 단순히 전체 평균보다 낮다는 이유로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

현재 매각가 95,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 926,971,930원, 배당액은 92,890,000원, 미배당은 834,081,930원입니다. 이 미배당은 채권자의 부족액으로, 임차인 승계가 없는 본건에서 매수인이 부담하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단구동 남원주초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 학교, 일부 근린생활시설이 소재하는 공동주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 버스정류장 거리, 노선, 배차간격과 운행빈도를 고려한 대중교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 수세식 위생설비·상하수도·승강기와 도시가스보일러 개별난방시설이 확인됩니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구곡지구)이며, 중로1류에 접합니다. 공시지가는 711,500원/㎡이고 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 260세대 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 과거 대비 -9.2%로 하락하고 있어 매도가격 산정은 최근 거래를 우선해야 합니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

임차인 승계가 없으므로 회차가 내려가도 매수인의 인수금액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 시 매각가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다. 현재 95,000,000원은 최근 시세 이상이지만, 1회 유찰 시 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원으로 내려가는 구조입니다. 다만 실제 유찰 여부는 확정된 것이 아니며, 우선매수권 특별조건의 영향도 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준. 전체 12건 평균 96,333,333원보다 최근 12개월 평균 93,944,444원과 최신 거래 92,500,000원을 우선하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 101.1%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -9.2%입니다. 과거 고가 거래를 근거로 현재 신건 가격에 프리미엄을 줄 근거가 약합니다.
• 우선매수권 확인. 특별매각조건인 전세사기피해자 우선매수권 행사 1회가 실제 입찰·매각절차에 어떻게 적용되는지 매각기일 전 반드시 확인해야 합니다.
• 권리 인수. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각기일 직전 등기 변동 여부는 최신 등기사항전부증명서로 다시 대조해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 공동주택의 공용부분 관리비 체납과 실제 점유상태는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 우선매수권은 단순하지 않다

이 물건의 등기 권리분석은 어렵지 않습니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 과거 담보권은 이미 말소됐고 현재 말소기준 이후 가압류도 소멸합니다. 그러나 권리 안전성이 곧 투자 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재 실질취득가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 93,944,444원과 최신 거래 92,500,000원보다 높고, 최근 시세 흐름도 -9.2%입니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회라는 특별매각조건이 있어 외부 낙찰이 제한될 수 있는 닫힌 경매 성격도 존재합니다. 결론은 권리 합격, 신건 가격은 보류, 우선매수권 조건은 필수 확인입니다.