춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 11층 1110호, 전용 49.29㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태현으로, 2014년 11월 29일 매매를 원인으로 2014년 12월 26일 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 55,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 0건이며, 제공된 권리판정의 말소기준은 2025년 7월 31일 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
이 말소기준 뒤인 2025년 9월 15일 검단농업협동조합의 가압류 20,304,998원이 들어왔지만 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 복잡한 임차권이나 선순위 담보가 아니라 입찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 11층 1110호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.29㎡ |
| 소유자 | 김태현 (2014.11.29 매매 · 2014.12.26 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리 이후 가압류도 소멸
임차인 없음. 현재 경매의 말소기준은 2025.07.31 강제경매개시결정이고, 이후 2025.09.15 접수된 검단농업협동조합 가압류 20,304,998원은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁·가처분·임의경매 및 우리은행 근저당도 현재 경매 이전에 이미 등기부상 말소됐습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 49,175,000원, 신건은 132.2%
백운3차는 559세대, 2000년 9월 8일 준공 단지입니다. 본건 전용 49.29㎡와 면적이 일치하는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 49,175,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 57,100,000원입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 이 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.29㎡ | 3 | 57,100,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.29㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.29㎡ | 12건 | 49,175,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 30,000,000원~59,000,000원이고 평균은 49,175,000원입니다. 반면 현재 최저가이자 권리상 실질취득액은 65,000,000원으로 최근 평균의 132.2%입니다. 최신 거래 57,100,000원보다도 7,900,000원 높아, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 63,430,000원 |
| 3. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 총액 926,971,930원 중 예상배당은 63,430,000원, 미배당액은 863,541,930원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 전용 49.29㎡ 동일 면적 실거래가 확인됩니다.
- 단지. 백운3차는 559세대, 2000년 9월 8일 준공 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건입니다.
- 교통·설비. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장 이용은 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 승강기, 수세식 위생설비, 상·하수도설비, 도시가스보일러 개별난방시설이 기재되어 있습니다.
- 거래 편차. 동일 면적 최근 거래는 30,000,000원부터 59,000,000원까지 분포해 거래가격 편차가 큽니다. 따라서 평균값뿐 아니라 층과 개별 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 65,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원의 132.2%입니다. 신건 가격만 보고 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026년 8월 최신 거래는 57,100,000원으로, 현재 최저가보다 7,900,000원 낮습니다.
- 회차별 기준. 1회 유찰 52,000,000원은 최근 평균보다 여전히 높고, 2회 유찰 41,600,000원에서 최근 평균보다 낮아집니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2025.07.31 강제경매개시결정이며, 2025.09.15 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 원본 대조. 소재지와 감정요항의 위치 문구, 토지이용계획 기재가 서로 다르므로 입찰 전 등기와 감정 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수도 0원이라 권리분석 자체는 단순합니다. 2025년 7월 31일 강제경매개시결정이 말소기준이고 이후 가압류도 매각으로 소멸합니다. 문제는 가격입니다. 현재 실질취득 65,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원의 132.2%, 최신 거래 57,100,000원의 약 113.8%입니다. 1회 유찰 가격 52,000,000원조차 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 시나리오 41,600,000원에서야 최근 평균보다 낮아집니다. 따라서 권리상 인수위험은 낮지만 현재 가격에는 가점을 줄 수 없는 물건입니다.
