춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 단구동 청솔1차아파트 102동 15층 1506호, 동일면적 거래 기준 전용 58.65㎡ 아파트입니다. 소유자 김태현은 2021년 6월 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 80,000,000원이었습니다. 이번 경매는 코스틱폼텍 주식회사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 906,666,932원입니다. 등기상 말소기준은 2025년 7월 31일 강제경매개시결정입니다.

권리의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 조정순입니다. 임대차계약일은 2024년 8월 12일, 확정일자는 2024년 9월 2일, 전입 및 점유개시는 2024년 10월 2일로 모두 경매개시결정 전에 형성됐습니다. 보증금은 95,000,000원이고 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사합니다. 2026년 7월 31일 주택임차권등기까지 마쳐졌으며, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘대항력 임차보증금’이 핵심

2000년부터 2015년까지 설정됐던 신탁·가처분·근저당·전세권 등은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현 소유자 김태현은 2021년 6월 소유권을 취득했고, 이후 조정순이 2024년 10월 2일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2025년 7월 31일 강제경매개시결정보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.

2025년 9월 15일 검단농업협동조합 가압류 20,304,998원과 2026년 7월 31일 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하지만, 임차권등기의 말소와 임차보증금 반환채무의 인수 여부는 별개입니다. 조정순의 보증금 95,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 미배당 잔액은 낙찰자가 부담합니다.

임차인 현황

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 조정순 본인의 임차보증금입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균도, 최신 거래도 신건보다 낮다

청솔1차 동일면적 58.65㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 96,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 93,944,444원, 최신 2026년 8월 거래는 92,500,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -9.2%입니다.

신건 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.3%입니다. 즉 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 최근 평균보다 높은 가격입니다. 더구나 최신 거래 92,500,000원보다도 최저가가 높고, 최근 가격 흐름 자체가 -9.2% 하락 추세이므로 전체 12건 평균 96,333,333원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

현재 최저가 98,000,000원 가정에서는 집행비용 2,164,000원과 임차보증금 95,000,000원이 먼저 반영되고, 코스틱폼텍 주식회사에 836,000원이 배당됩니다. 조정순 보증금이 전액 변제되므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액이 최저가 하락분을 되받아간다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남원주초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·일부 근린생활시설이 소재하는 공동주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 버스정류장 거리·노선·배차간격·운행빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 수세식 위생설비, 상·하수도, 승강기, 도시가스보일러 개별난방 시설이 확인됩니다.
• 도로. 대상 토지는 북동측으로 노폭 약 15m 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구곡지구)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 711,500원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 회차와 유찰 회차를 분리해 계산. 신건은 인수 0원이지만 1회 유찰부터 인수액 18,411,200원이 발생합니다.
• 응찰가가 아니라 실질취득 기준. 1회 유찰 96,811,200원, 2회 유찰 96,528,960원을 최근 12개월 평균 93,944,444원과 비교해야 합니다.
• 임차보증금 배당 확인. 조정순은 대항력과 우선변제권이 있으며 보증금 미배당분은 매수인이 인수합니다. 실제 배당표 확정 내용을 반드시 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.2%이고 최신 거래가 92,500,000원이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 상한가를 잡지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 대항력 인수형

이 물건은 현재 신건 98,000,000원에서는 임차보증금 95,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원입니다. 그러나 그 가격 자체가 최근 12개월 평균 93,944,444원의 104.3%이고, 최신 거래도 92,500,000원이며 최근 추세는 -9.2%입니다.

유찰을 기다려도 구조가 단순해지지 않습니다. 1회 유찰 시 최저가는 78,400,000원으로 내려가지만 보증금 미배당 18,411,200원이 승계되어 실질취득은 96,811,200원, 2회 유찰 시에도 96,528,960원입니다. 최저가는 크게 떨어져 보여도 실제 부담은 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 현재 인수 0원”이라는 한 문장보다, 대항력 임차보증금과 하락하는 최근 시세를 함께 보는 것이 핵심입니다.