춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 304동 12층 1205호, 전용 49.29㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태현이며 2022년 3월 23일 매매를 원인으로 2022년 5월 24일 54,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2025년 7월 31일 강제경매개시결정이고, 그 이후인 2025년 9월 15일 설정된 검단농업협동조합 가압류 20,304,998원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부의 과거 신탁·가처분·근저당권·종전 경매개시결정은 이미 말소되어 있고, 이번 매각에서 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 볼 필요가 큽니다. 같은 단지 전용 49.29㎡의 최근 12개월 12건 평균은 49,175,000원, 최신 2026년 8월 거래는 57,100,000원입니다. 현재 신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 128.1%로, ‘경매라서 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 304동 12층 1205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.29㎡ |
| 소유자 | 김태현 (2022.05.24. 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2025년 7월 31일 강제경매개시결정이며, 이후 2025년 9월 15일 검단농업협동조합의 가압류 20,304,998원은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 63,000,000원은 최근 시세 이상
백운3차, 전용 49.29㎡로 면적이 일치하는 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 49,175,000원이고, 가장 최근인 2026년 8월 거래는 57,100,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.29㎡ | 3 | 57,100,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.29㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.29㎡ | 12건 | 49,175,000원 |
표본 범위는 30,000,000원~59,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 49,175,000원입니다. 현재 최저가 63,000,000원은 이 평균 대비 128.1%입니다. 최고 실거래 59,000,000원과 최신 실거래 57,100,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 신건 단계에서 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 61,466,000원 |
| 3. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 926,971,930원 중 예상 배당액은 61,466,000원이며, 미배당액은 865,505,930원입니다. 다만 배당 부족액과 별개로 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 백운3차는 559세대이며 준공일은 2000.09.08입니다.
- 실거래 유동성. 전용 49.29㎡에서 최근 12개월 12건의 거래가 확인되며, 거래가는 30,000,000원부터 59,000,000원까지 분포합니다.
- 토지. 토지면적 12,774㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 용도·규제. 토지 정보상 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이 포함되고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 공시지가. 277,700원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세와 분리해서 보지 말 것. 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.1%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 1회 유찰도 자동으로 저가가 아닙니다. 1회 유찰가 50,400,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원보다 여전히 높습니다.
- 2회 유찰 구간 비교. 2회 유찰 시 40,320,000원으로 내려갑니다. 현재 데이터상 최근 평균 아래로 내려오는 회차는 이 구간입니다.
- 채권 미배당과 인수를 혼동하지 말 것. 총 미배당액이 865,505,930원으로 크지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 당일 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 임차인이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 현재 신건 가격입니다. 실질취득액 63,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원의 128.1%이고, 최신 거래 57,100,000원과 최근 최고 거래 59,000,000원보다도 높습니다.
1회 유찰가 50,400,000원 역시 최근 평균보다 높은 만큼, 가격 메리트가 뚜렷해지는 지점을 보수적으로 보면 2회 유찰 시나리오의 40,320,000원 구간을 함께 비교할 필요가 있습니다. 권리는 통과할 수 있지만, 신건 가격은 보류가 합리적인 사건입니다.
