춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 10층 1013호입니다. 현재 소유자는 김태현이고, 2015.04.18. 매매를 원인으로 55,000,000원에 취득한 등기가 남아 있습니다. 현 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 2025.07.31. 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.15. 검단농업협동조합 가압류 20,304,998원이 추가됐지만 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
과거에는 신탁, 가처분, 가등기, 가압류, 국민은행 근저당, 전세권 등 여러 권리가 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 입찰자가 볼 핵심은 과거의 복잡한 이력이 아니라 현재 남아 있는 강제경매개시결정과 후순위 가압류입니다. 권리 자체는 비교적 단순하지만, 최저가가 최근 실거래 평균보다 크게 높아 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 10층 1013호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 49.29㎡ · 10층 1013호 |
| 소유자 | 김태현 · 2015.04.18. 매매 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 위험은 0원
임차인 없음. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 1999년부터 존재했던 신탁·가처분·가등기·근저당, 2015년 설정됐던 신경식 전세권 등은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 기준은 2025.07.31. 강제경매개시결정이며, 이후 검단농업협동조합의 20,304,998원 가압류도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 65,000,000원은 최근 시세보다 높다
백운3차 동일 면적 49.29㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 49,175,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 3층 57,100,000원, 최근 12건 최고가는 59,000,000원, 최저가는 30,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 65,000,000원으로 최근 12개월 평균의 132.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.29㎡ | 3 | 57,100,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.29㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 평균 | 49.29㎡ | 12건 | 49,175,000원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.3회입니다. 현재 물건은 아직 0회 유찰된 신건이므로, 권리가 안전하다는 이유만으로 감정가 수준에서 접근하기보다는 실거래 가격대를 우선해 입찰 상한을 판단하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 63,430,000원 |
| 2. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 926,971,930원, 신건 가정에서 채권자 예상 배당은 63,430,000원이며 미배당액은 863,541,930원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액도 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 수세식 위생설비, 상·하수도, 승강기, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설이 기재돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측으로 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 백운3차는 559세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.2%입니다. 권리가 단순하다는 이유로 높은 가격을 정당화하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.08. 거래는 57,100,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래가보다 높습니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 채권 미배당액이 863,541,930원에 이르지만, 배당 부족 자체가 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 현재 계산상 인수는 0원입니다.
- 현재 권리만 보세요. 과거 신탁·가처분·가등기·근저당·전세권은 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 기준권리와 후순위 가압류가 핵심입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”
이 물건은 현재 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원, 이번 경매개시결정 뒤의 가압류도 소멸합니다. 하지만 신건 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 49,175,000원의 132.2%이고, 최신 거래 57,100,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 문제가 아니라 가격 문제입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 최근 실거래와의 간격을 충분히 확인한 뒤 접근해야 합니다.
