춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 12층 1218호, 전용 40.83㎡ 아파트입니다. 소유자 김태현은 2014년 45,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기 흐름에서 과거 국민은행 근저당권은 2017년 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 2025.07.31. 강제경매개시결정입니다. 이후의 검단농업협동조합 가압류와 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 여기서 중요한 예외가 있습니다. 임차인 이슬의 전입일이 2023.05.30.으로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력이 존재하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 단순히 “등기상 임차권이 매각으로 지워진다”만 보고 끝낼 사건이 아닙니다. 배당액과 낙찰가를 함께 봐야 합니다. 현재 신건 가격에서는 임차인 보증금 40,000,000원이 전액 배당되어 인수액 0원이지만, 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 회차에서는 미배당분이 생기고 그만큼 실질취득비용이 다시 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 12층1218호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.83㎡ · 12층1218호 |
| 소유자 | 김태현 (2014.05.15. 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남을 수 있다
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬 | 건물의 전부 · 40,000,000원 | 2023.05.30 / 2023.06.16 | 2025.08.26 | 有 | 有 | 미배당 잔액 |
실제 임차인은 1명입니다. 이슬은 2023.05.22. 점유를 시작하고 2023.05.30. 전입, 2023.06.16. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2025.07.31.보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 2025.08.26. 주택임차권등기가 이루어졌으며, 매각물건명세서에도 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 5,200만원은 최근 거래보다 높다
백운3차 동일 면적 40.83㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 44,725,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 42,000,000원, 전체 표본의 최저는 30,000,000원, 최고는 62,000,000원입니다. 현재 최저가 52,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 40.83㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 40.83㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 7 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 40.83㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.02 | 40.83㎡ | 4 | 39,700,000원 |
| 2026.01 | 40.83㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 40.83㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 40.83㎡ | 8 | 44,000,000원 |
| 2025.10 | 40.83㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 40.83㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 40.83㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.83㎡ | 12건 | 44,725,000원 |
현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 52,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 7,275,000원 높고, 최신 거래 42,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 따라서 전체 실거래 범위 안에 있다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 현재 회차는 최근 시세 이상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 1. 임차인 이슬 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 강제경매 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 10,664,000원 |
| 3. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 52,000,000원 가정에서는 임차인 이슬의 보증금 40,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자와 가압류권자의 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 52,000,000원 | 0원 | 52,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 41,600,000원 | 0원 | 41,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 33,280,000원 | 7,719,040원 | 40,999,040원 |
2회 유찰 시 표면 최저가는 33,280,000원이지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않아 7,719,040원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실제 비용은 40,999,040원으로, 최저가만 보고 33,280,000원짜리 물건이라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 임차보증금 40,000,000원 부근에서 버티는 구조가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·단지 거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 백운3차는 559세대 규모입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 수세식 위생설비, 상·하수도, 승강기, 도시가스보일러 개별난방시설이 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 아파트 용도로 이용 중이며, 공시지가는 277,700원/㎡, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 거래. 전용 40.83㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 있으며, 30,000,000원부터 62,000,000원까지 거래 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세보다 싸다고 보지 말 것. 최저가 52,000,000원은 최근 12개월 평균 44,725,000원의 116.3%이며 최신 거래 42,000,000원보다 높습니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 이슬은 대항력·우선변제권이 있고 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
- 유찰 시 실질취득으로 재계산. 2회 유찰 시 표면 최저가 33,280,000원이 아니라 인수 7,719,040원을 더한 40,999,040원이 기준입니다.
- 강제경매 채권 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 말 것. 신청채권자의 청구액은 906,666,932원이지만 현재 배당 예상액은 10,664,000원이며, 그 부족액 자체가 매수인 승계액으로 잡히지는 않습니다.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구와 임차권등기 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0원, 그러나 가격도 메리트 0에 가깝다”
이 사건의 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 대항력 임차인 이슬의 보증금 40,000,000원이 있지만 현재 신건 52,000,000원에서는 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 그 대신 현재 가격 자체가 최근 12개월 평균 44,725,000원의 116.3%이고 최신 거래 42,000,000원도 크게 웃돕니다. 즉 현 회차는 권리 인수보다는 가격이 먼저 걸리는 물건입니다.
유찰되면 상황은 더 섬세해집니다. 1회 유찰 가격 41,600,000원에서는 제시된 시나리오상 인수액 0원이지만, 2회 유찰 가격 33,280,000원에서는 보증금 미배당 7,719,040원을 승계해 실질취득이 40,999,040원이 됩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마인가”보다 “낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이 얼마인가”를 끝까지 봐야 합니다. 현재 결론은 권리상 조건부 관리 가능, 신건 가격은 보류입니다.
