춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 8층 822호입니다. 현재 등기부상 근저당권은 없고, 기존 국민은행 근저당권은 2023.12.01. 해지로 말소됐습니다. 이후 2025.07.31. 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준권리가 되고, 그 뒤 2025.09.15. 설정된 검단농업협동조합 가압류 역시 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 54,000,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 44,725,000원, 최신 거래는 42,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 120.7%로, 현재 회차에서 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 8층 822호 |
| 물건종류 / 평형 | 아파트 · 동일 평형 40.83㎡ · 301동 8층 822호 |
| 소유자 | 김태현 · 2015.02.25. 매매 · 거래가액 45,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수할 등기상 부담은 없다
임차인 없음. 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 등기에는 신탁·가처분·국민은행 근저당권·과거 경매개시결정이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현 경매에서는 2025.07.31. 강제경매개시결정이 말소기준이고, 그 뒤의 검단농업협동조합 가압류도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 54,000,000원은 최근 시세 이상
백운3차 동일 평형 40.83㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 44,725,000원이고 최신 거래는 42,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 40.83㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 40.83㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 7 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 40.83㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.02 | 40.83㎡ | 4 | 39,700,000원 |
| 2026.01 | 40.83㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 40.83㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 40.83㎡ | 8 | 44,000,000원 |
| 2025.10 | 40.83㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 40.83㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 40.83㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 평균 | 40.83㎡ | 12건 | 44,725,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 30,000,000원~62,000,000원이고, 평균은 44,725,000원입니다. 현재 최저매각가 54,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 120.7%입니다. 최신 거래 42,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 52,628,000원 |
| 3. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 926,971,930원, 채권자 예상배당은 52,628,000원이며 미배당은 874,343,930원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지. 백운3차는 559세대, 준공일은 2000-09-08입니다.
- 거래 표본. 동일 평형 40.83㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 가격 범위. 최근 12개월 동일 평형 거래가는 30,000,000원~62,000,000원으로 거래별 편차가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 12,774.0㎡, 도로접면은 광대로한면으로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 277,700원/㎡으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 평균 44,725,000원의 120.7%입니다. 현재 회차에 시세 할인은 없습니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차별 가격은 신건 54,000,000원, 1회 유찰 시 43,200,000원, 2회 유찰 시 34,560,000원입니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2025.07.31. 강제경매개시결정이며, 이후 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 임차·점유 확인. 임차인은 없습니다. 실제 점유와 인도 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 근저당권도 없으며 말소기준 이후 가압류는 매각으로 소멸하므로 권리 측면에서는 단순합니다. 그러나 신건 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 44,725,000원의 120.7%이고, 최신 거래 42,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리에는 큰 인수 리스크가 없지만, 현 회차 가격에는 메리트가 없습니다. 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 매각가격입니다.
