춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 2층 222호, 전용 40.83㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태현이고, 2021년 9월 10일 매매로 38,000,000원에 취득해 2021년 10월 27일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 7월 31일 코스틱폼텍 주식회사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
표면상 최저가는 51,000,000원으로 감정가와 같습니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 임예찬은 2023년 9월 20일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2025년 7월 31일보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 50,000,000원이 전액 회수되지 않으면 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 2층222호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.83㎡ |
| 소유자 | 김태현 · 2021.09.10 매매 38,000,000원 · 2021.10.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2023년 임차인의 선행 대항력
과거 신탁·가처분·근저당·임의경매 등은 이미 등기부상 말소된 이력이 많습니다. 현재 경매에서 중요한 흐름은 단순합니다. 김태현의 소유권 취득 이후 2023.09.20 임예찬의 전입·점유·확정일자가 먼저 생겼고, 그 뒤 2025.07.31 강제경매가 시작됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 2025.10.13 등기된 주택임차권 자체는 경매개시결정 뒤의 등기지만, 임차인의 대항력 판단은 그보다 앞선 2023.09.20 전입·점유를 기준으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임예찬 | 건물의 전부 | 50,000,000원 | 2023.09.20 / 2023.09.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세의 114%
백운3차 동일면적 40.83㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균 44,725,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 42,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 51,000,000원으로 최근 12개월 평균의 114.0%입니다. 즉 임차인 인수액을 더하기 전부터 이미 최근 평균보다 비쌉니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 40.83㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 40.83㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 7 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 40.83㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.02 | 40.83㎡ | 4 | 39,700,000원 |
| 2026.01 | 40.83㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 40.83㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 40.83㎡ | 8 | 44,000,000원 |
| 2025.10 | 40.83㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 40.83㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 40.83㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 평균 | 40.83㎡ | 12건 | 44,725,000원 |
실거래 범위는 30,000,000원부터 62,000,000원까지 넓지만, 최근 12개월 평균은 44,725,000원, 최신 거래는 42,000,000원입니다. 신건 최저가 51,000,000원은 이 평균을 이미 웃돌며, 여기에 예상 인수 318,000원까지 더하면 실질취득 부담은 더 커집니다. 따라서 이 사건을 “5,100만원짜리 아파트”로만 보면 안 되고, 가격 메리트가 있다고 평가해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 임차인 임예찬 보증금 | 50,000,000원 | 49,682,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 51,000,000원 가정에서 임차보증금은 318,000원이 부족해 매수인이 인수합니다. 경매신청채권자와 가압류권자에게는 예상배당이 없고, 채권자 총 미배당액은 926,971,930원입니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시세자료 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며, 백운3차는 559세대 규모입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 수세식 위생설비·상하수도·승강기·도시가스보일러 개별난방시설이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동일면적 40.83㎡의 최근 12개월 거래가 12건 확인돼 거래 표본은 있으나 가격은 30,000,000원~62,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 신건 51,000,000원에서 예상 인수 318,000원을 더한 실질취득 부담으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 1회 유찰 시 예상 인수 10,334,400원, 2회 유찰 시 18,347,520원으로 커집니다. 낙찰가 하락분이 그대로 가격 메리트가 되지 않습니다.
- 임차인 배당 확인. 임예찬은 배당요구를 했고 우선변제권이 있으나, 전액 배당되지 않는 부분은 매수인에게 넘어갑니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회 제한 특별매각조건이 있으므로 외부 응찰자는 낙찰 가능성 자체를 별도로 점검해야 합니다.
- 시장가격 상한 점검. 최근12개월 평균 44,725,000원과 최신 거래 42,000,000원을 우선 기준으로 삼아 실질취득 총액이 이를 웃도는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아닐 수 있다”
이 사건의 핵심은 단순한 저가 아파트 경매가 아닙니다. 임예찬의 전입·점유가 2023.09.20으로 말소기준인 2025.07.31보다 앞서 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 신건 51,000,000원에서도 보증금 318,000원이 남아 매수인이 인수하고, 최저가 자체가 이미 최근12개월 평균 44,725,000원의 114.0%입니다.
더구나 전세사기피해자 우선매수권 특별매각조건까지 붙어 있습니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당분이 커지는 구조이므로 낙찰가 하락 = 실질취득가 하락이라고 단정할 수 없습니다. 가격과 권리, 우선매수권을 함께 보면 신건 접근 매력은 낮고, 외부 입찰자는 특히 보수적 판단이 필요한 사건입니다.
