춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 단구동 성일아파트 701동 5층 501호, 전용 55.585㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태현이며 2021년 6월 10일 매매를 원인으로, 2021년 8월 6일 거래가액 92,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 담보권은 확인되지 않고, 말소기준권리는 2025년 7월 31일 강제경매개시결정입니다. 그 뒤인 2025년 9월 15일 검단농업협동조합 가압류 20,304,998원은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

권리구조는 단순한 편이지만 가격 판단은 조금 더 세밀해야 합니다. 전체 최근 12개월 거래 평균은 125,500,000원으로 현재 최저가보다 높고, 2026년 7월 최신 거래도 115,000,000원입니다. 반면 대상면적 55.585㎡와 거의 같은 55.59㎡ 거래는 2026년 5월 88,000,000원이므로, 넓은 59.55㎡ 거래가 다수 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 크게 잡는 것은 조심해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원

임차인 없음. 현재 등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소된 상태이고, 매각기준이 되는 권리는 2025년 7월 31일 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 이후 접수된 검단농업협동조합의 가압류 20,304,998원도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 면적 차이를 함께 봐야 한다

성일아파트 최근 거래 12건은 전용 55.59㎡와 59.55㎡ 표본으로 구성되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 125,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 59.55㎡ 2층 115,000,000원입니다. 현재 최저가 109,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.9%입니다.

표면적으로는 최저가 109,000,000원이 최근 12개월 평균보다 16,500,000원 낮고, 최신 115,000,000원 거래보다도 6,000,000원 낮습니다. 하지만 전체 12건 중 대부분은 대상보다 넓은 59.55㎡이고, 대상과 거의 같은 55.59㎡의 2026년 5월 거래가는 88,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “최근 평균의 86.9%”라는 숫자만으로 강한 가격 메리트를 부여하기보다 동일·근접 면적의 추가 시세 확인이 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

현재 최저가 109,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 926,971,930원 중 106,674,000원이 배당되고, 미배당액은 820,297,930원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차별 배당 여력

유찰이 발생해 매각가가 내려가더라도 이 사건은 제시된 시나리오에서 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 시 87,200,000원으로, 2026년 5월의 55.59㎡ 거래가 88,000,000원과 가까운 구간에 들어옵니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남원주초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·일부 근린생활시설이 소재하는 공동주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 버스정류장 거리·노선·배차간격·운행빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 수세식 위생설비, 상·하수도, 승강기, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설이 있습니다.
• 토지·도로. 대상토지는 아파트 및 단지 내 상가부지로 이용 중이며 북동측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구곡지구)이며 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 683,700원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성 참고. 성일아파트는 600세대, 1998년 6월 16일 준공이며 최근 거래 표본 12건이 확인됩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 면적별 시세 재확인. 전체 최근 12개월 평균은 125,500,000원이지만 대상과 거의 같은 55.59㎡ 거래는 88,000,000원입니다. 동일 면적·유사 층 거래를 우선 대조해야 합니다.
• 현재 5층 조건 비교. 대상은 5층이며, 최근 거래 표본에는 59.55㎡ 5층 137,500,000원 거래가 있습니다. 면적 차이를 함께 반영해야 합니다.
• 유찰 시 가격 구간. 1회 유찰 시 87,200,000원, 2회 유찰 시 69,760,000원입니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
• 배당과 인수 구분. 신청채권자 청구액이 906,666,932원으로 매우 크지만, 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 본 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 면적별 검증”

이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 임차인이 없고, 현재 말소기준인 2025년 7월 31일 강제경매개시결정 뒤의 가압류도 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 부담이 작습니다.

가격은 한 방향으로 단정하기 어렵습니다. 최저가 109,000,000원은 최근 12개월 평균 125,500,000원의 86.9%이고 최신 거래 115,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 대상 전용면적 55.585㎡에 거의 일치하는 55.59㎡의 2026년 5월 거래가가 88,000,000원입니다. 결국 이 물건은 “권리상 합격, 가격은 면적별 비교 후 판단”이 핵심입니다.