춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 304동 11층 1103호입니다. 현재 소유자는 김태현이고, 2022.11.25. 소유권이전 당시 거래가액은 58,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.07.31.의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.09.15. 검단농업협동조합의 가압류 20,304,998원이 붙었지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 조사된 사람이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건에서 핵심 변수는 권리 인수보다는 입찰가격입니다. 동일 면적 최근 12건의 평균은 49,175,000원이고 최신 거래는 57,100,000원인데, 신건 최저가가 65,000,000원입니다. 최근 실거래 표본의 최고가 59,000,000원보다도 최저가가 높은 만큼 현재 회차에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 304동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.29㎡ |
| 소유자 | 김태현 (2022.11.25. 거래가액 58,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 현재 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며, 예상 인수액은 0원입니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 사건의 말소기준은 2025.07.31. 강제경매개시결정입니다. 이후의 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래 구간 위에 있다
백운3차 동일 면적 49.29㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 49,175,000원, 최신 거래는 2026.08. 57,100,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.29㎡ | 3 | 57,100,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.29㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.29㎡ | 12건 | 49,175,000원 |
최근 12건 거래 범위는 30,000,000원~59,000,000원이고 평균은 49,175,000원입니다. 반면 현재 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저가와 같은 65,000,000원입니다. 데이터상 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 132.2%로, 현 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 63,430,000원 |
| 2. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 926,971,930원이고 예상 배당액은 63,430,000원, 미배당액은 863,541,930원입니다. 그러나 이 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조로 산정된 것은 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 863,541,930원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 876,307,930원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 886,520,730원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 유찰 여부는 권리 위험보다 취득가격의 적정성에 직접 영향을 주는 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·단지 거래 기준)
- 용도. 공부상·이용상태 모두 아파트로 분류됩니다. 백운3차는 559세대이며 준공일은 2000.09.08.입니다.
- 거래성. 동일 면적 49.29㎡에서 2026.03.~2026.08. 사이 12건의 실거래가 확인되며, 거래가는 30,000,000원~59,000,000원 범위입니다.
- 교통·설비. 감정요항에는 차량 출입 가능, 인근 시내버스 정류장 이용이 무난하고 승강기·도시가스 개별난방 설비가 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 권리 외 확인사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공적 정보 대조. 토지 정보에는 자연녹지지역, 감정요항에는 제2종일반주거지역·지구단위계획구역으로 각각 기재돼 있어 입찰 전 관련 원본의 적용 대상과 소재지를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 보세요. 현재 실질취득 65,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원의 132.2%입니다. 현 회차를 가격 메리트 구간으로 보기 어렵습니다.
- 최신 거래도 확인. 최신 거래는 2026.08. 57,100,000원이며 최근 12건 최고가는 59,000,000원입니다. 현재 최저가가 두 기준 모두 위입니다.
- 유찰 시 가격 변화. 데이터상 1회 유찰 시 52,000,000원, 2회 유찰 시 41,600,000원으로 내려갑니다. 권리 인수액은 두 경우 모두 0원입니다.
- 명도·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현황조사·현장 확인으로 최종 점검해야 합니다.
- 공적 자료 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고, 현재 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 가압류 역시 매각으로 소멸하므로 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다.
하지만 신건 가격 65,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원의 132.2%이고, 최신 거래 57,100,000원과 최근 최고 거래 59,000,000원보다도 높습니다. 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없는 구조입니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 어느 회차에서 최근 실거래와 비교해 납득 가능한 가격에 접근하느냐입니다.
