춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 4층419호, 전용 40.83㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태현이고, 2014.12.26. 소유권이전 당시 거래가액은 44,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당은 없으며, 이 사건의 말소기준은 2025.07.31. 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.09.15. 검단농업협동조합의 20,304,998원 가압류가 붙었지만 매각으로 소멸합니다.
과거에는 주택임차권이 두 차례 등기된 이력이 있습니다. 김분자의 17,000,000원 주택임차권은 2020.12.02. 말소됐고, 최성현의 48,000,000원 주택임차권도 2024.12.11. 말소됐습니다. 현재 확인되는 임차인은 없으므로 이 과거 임차권 보증금을 매수인 인수액에 더하면 안 됩니다. 현재 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 4층419호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.83㎡ · 4층 |
| 소유자 | 김태현 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수 0원
현재 임차인 없음. 과거 김분자·최성현 명의의 주택임차권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 우리은행 근저당도 2022.10.25. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서는 2025.07.31. 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 그 뒤의 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 5,400만원은 최근 평균의 120.7%
백운3차 동일 면적 40.83㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 44,725,000원, 최신 거래는 2026.07. 42,000,000원입니다. 현재 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.7%로, 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 40.83㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 40.83㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 7 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 40.83㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.02 | 40.83㎡ | 4 | 39,700,000원 |
| 2026.01 | 40.83㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 40.83㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 40.83㎡ | 8 | 44,000,000원 |
| 2025.10 | 40.83㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 40.83㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 40.83㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 평균 | 40.83㎡ | 12건 | 44,725,000원 |
거래 범위는 30,000,000원~62,000,000원이고, 최신 2026.07. 거래 중 이 물건과 같은 4층 거래가는 42,000,000원입니다. 현재 최저가 54,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 42,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 52,628,000원 |
| 2. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 54,000,000원 가정 시 집행비용 1,372,000원을 제외한 52,628,000원이 코스틱폼텍 주식회사에 배당되고, 검단농업협동조합과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 874,343,930원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 54,000,000원 | 52,628,000원 | 874,343,930원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 43,200,000원 | 42,022,400원 | 884,949,530원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 34,560,000원 | 33,537,920원 | 893,434,010원 | 0원 |
현재 54,000,000원은 최근 시세 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 43,200,000원은 최근 12개월 평균 44,725,000원과 가까워집니다. 2회 유찰 시 34,560,000원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트입니다.
- 단지. 백운3차는 559세대, 사용승인일은 2000-09-08입니다.
- 거래. 전용 40.83㎡ 최근 12개월 거래는 12건이며, 거래가는 30,000,000원에서 62,000,000원 사이입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 설비. 수세식 위생설비·상하수도·승강기·도시가스보일러 개별난방시설이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 12,774.0㎡, 공시지가 277,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 현재 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 평균 44,725,000원의 120.7%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.07. 거래가는 42,000,000원과 50,000,000원이며, 같은 4층 거래는 42,000,000원입니다.
- 과거 임차권과 현재 임차인을 구분. 김분자·최성현의 주택임차권은 이미 말소됐고 현재 임차인은 없습니다.
- 말소기준 확인. 2025.07.31. 강제경매개시결정 이후 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 배당부족과 인수는 별개. 채권자 미배당액이 874,343,930원이어도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서 등을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 경계
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 54,000,000원이라는 신건 가격입니다. 현재 확인되는 임차인은 없고 과거 주택임차권과 근저당도 모두 말소됐습니다. 2025.07.31. 강제경매개시결정 이후의 가압류는 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 44,725,000원이고, 현재 최저가는 그 120.7%입니다. 최신 거래 42,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 ‘권리가 깨끗하니 싸다’는 결론을 내리면 안 됩니다. 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로. 이 사건은 유찰 여부와 그때의 가격을 다시 비교하는 것이 핵심입니다.
