춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 단구동 청솔1차아파트 101동 1층 104호, 전용 58.65㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태현이며 2013년 8월 7일 매매를 원인으로 거래가액 76,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 과거 설정됐던 한국주택은행·대한주택보증·우리은행 관련 근저당은 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2025년 7월 31일 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2025년 9월 15일 접수된 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.

따라서 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 측면에서는 신건 최저가 92,000,000원이 최신 거래 92,500,000원과 거의 같고, 최근 12개월 평균 93,944,444원보다도 불과 1,944,444원 낮습니다. 전체 12건 평균 96,333,333원만 보면 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최근 12개월 평균·최신 거래·-9.2%의 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수할 등기권리는 없다

임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 과거 을구의 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐으며, 현 경매의 말소기준은 2025.07.31. 강제경매개시결정입니다. 이후 접수된 검단농업협동조합의 가압류 20,304,998원은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세와 거의 같은 신건 가격

청솔1차 동일면적 58.65㎡의 최근 거래 12건 중, 최근 12개월 평균은 93,944,444원, 최신 거래는 2026년 8월 92,500,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 92,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.9%입니다. 숫자상 평균보다 낮지만 할인폭은 작고, 최신 거래와는 500,000원 차이에 불과합니다.

전체 12건의 범위는 74,000,000원~110,000,000원, 전체 평균은 96,333,333원입니다. 그러나 최근 흐름은 과거 구간 대비 -9.2%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 95.5%라는 수치만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다. 최근 평균 93,944,444원과 최신 92,500,000원에 거의 붙어 있는 92,000,000원이 현재 가격의 본질입니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

채권자 총 청구액은 926,971,930원, 예상 채권자 배당액은 89,944,000원, 미배당액은 837,027,930원입니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 미회수액이며, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시 배당 변화

유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 확인된 구조에서는 매수인 인수액이 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 권리 위험이 커지는 구조라기보다 낙찰가 자체가 가격 경쟁력의 핵심인 사건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단구동 남원주초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·일부 근린생활시설이 주로 소재하는 공동주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 거리·노선·배차간격·운행빈도를 고려한 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 수세식 위생설비·상하수도·승강기·도시가스보일러 개별난방시설이 있습니다.
• 도로·토지. 대상 토지는 아파트 및 단지 내 상가부지로 이용 중이며 북동측으로 노폭 약 15m 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구곡지구)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 단지·거래. 청솔1차는 260세대, 사용승인일은 2000.07.13이며 동일면적 거래 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격을 시세 할인으로 착각하지 않기. 92,000,000원은 최근 12개월 평균 93,944,444원의 97.9%, 최신 거래 92,500,000원과도 거의 같습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 이전 구간보다 9.2% 낮은 흐름이므로 전체 12건 평균 96,333,333원만 기준으로 입찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
• 1층 특성 확인. 대상은 1층 104호이고 제공된 동일면적 최근 거래 표본은 2층 이상입니다. 입찰 전 대상 호수의 상태와 실제 시장 선호를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 배당 부족액과 인수액 구분. 신청채권자의 청구액이 매각대금을 크게 초과하지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본과 체납 관리비를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”

이 사건은 권리관계만 보면 어렵지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2025.07.31. 강제경매개시결정이 말소기준이며 그 이후 가압류는 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격에서는 보수적으로 볼 이유가 분명합니다. 실질취득액 92,000,000원은 최근 12개월 평균 93,944,444원의 97.9%이고 최신 2026년 8월 거래 92,500,000원과 거의 같습니다. 동시에 최근 가격 흐름은 과거 대비 -9.2%입니다. 따라서 전체 평균 96,333,333원보다 낮다는 사실만으로 “싸다”고 평가하기보다, 신건 단계에서는 권리 안전성에 비해 가격 여유가 크지 않은 물건으로 보는 것이 적절합니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 신중입니다.