춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 304동 203호입니다. 소유자는 김태현으로 2014년 3월 18일 거래가 54,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2025년 7월 31일 코스틱폼텍 주식회사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당과 안수강의 임차권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매개시결정 이후 등록된 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.

하지만 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권은 단순한 후순위 등기라고 보면 안 됩니다. 등기는 2026년 1월 5일이지만 주민등록일자는 2023년 4월 25일, 확정일자는 2023년 4월 14일로 말소기준인 2025년 7월 31일보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 배당에서 보증금 53,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 대항력이 핵심

과거 을구 1번 한국주택은행 근저당은 이미 말소됐고, 2008년 설정된 국민은행 근저당 역시 2021년 3월 22일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.07.31 강제경매개시결정입니다. 이후의 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 권리신고 1건

한국토지주택공사는 보증기관 신고이므로 실제 임차인 수에는 중복 합산하지 않습니다. 다만 이 권리는 매수인 입장에서는 실질적인 부담 판단 대상입니다. 현재 회차에서는 보증금 전액이 배당돼 인수 0원이지만, 매각가가 53,000,000원 아래로 내려가면 배당 부족분이 생기고 매수인이 그 잔액을 인수하게 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 61,000,000원은 최근 거래보다 높다

백운3차 동일 면적 49.29㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 49,175,000원, 최신 거래는 2026년 8월 57,100,000원입니다. 현재 최저매각가 61,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.0%로, 신건 단계에서는 가격 메리트를 주기 어렵습니다.

표본 범위는 30,000,000원부터 59,000,000원까지입니다. 현재 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원뿐 아니라 최신 거래 57,100,000원과 최근 최고 거래 59,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)

현재 신건에서는 한국토지주택공사 보증금 53,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자는 6,502,000원만 배당받고, 검단농업협동조합은 배당이 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다

이 물건은 대항력 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터 일반적인 유찰 물건과 계산법이 달라집니다. 낙찰가가 내려가면 한국토지주택공사가 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인 인수액으로 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 할인폭을 계산하면 실제 취득비용을 과소평가하게 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정상 아파트로 이용중이며, 전용면적은 49.29㎡입니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 수세식 위생설비, 상·하수도, 승강기, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 단지. 백운3차는 559세대, 2000.09.08 준공 단지입니다.
• 거래. 동일 면적 최근 12건이 확인되며 거래가는 30,000,000원부터 59,000,000원까지 분포합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격부터 점검. 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원의 124.0%입니다. 현재 가격을 할인 매물로 보지 마세요.
• 최신 거래와도 비교. 최신 거래는 2026.08의 57,100,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
• 유찰 후 인수 재계산. 1회 유찰 시 인수 5,478,400원, 2회 유찰 시 인수 15,062,720원이 발생하므로 최저가만 비교하면 안 됩니다.
• 임차권 배당 여부 확인. 매각물건명세서상 한국토지주택공사 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 권리신고로 실제 임차인 수에는 중복 합산하지 않습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 직전 권리변동을 직접 확인하세요.

맺으며 — “현재는 인수 0, 유찰 후에는 가격만 보면 안 된다”

이 물건은 첫 회차와 유찰 이후의 성격이 달라집니다. 현재 61,000,000원에서는 한국토지주택공사 보증금 53,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 그 가격 자체가 최근 12개월 평균 49,175,000원의 124.0%이고 최신 거래 57,100,000원보다 높아 신건 가격 메리트는 없습니다.

반대로 유찰돼 최저가가 내려가면 대항력 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 시작합니다. 1회 유찰에서는 48,800,000원에 인수 5,478,400원, 2회 유찰에서는 39,040,000원에 인수 15,062,720원이 붙습니다. 따라서 이 사건은 “유찰될수록 싸진다”가 아니라 “유찰될수록 인수액이 늘어난다”는 점을 먼저 계산해야 합니다. 현재 회차는 권리상 인수 0원이지만 가격이 높고, 유찰 후에는 대항력 보증금이 실질취득비용의 하단을 받치는 구조입니다.