춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 302동 2층 204호, 동일 단지 실거래 비교 면적은 전용 49.29㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 김태현이고, 2014년 3월 17일 매매를 원인으로 54,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현존 말소기준은 2025년 7월 31일 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2025년 9월 15일 설정된 검단농업협동조합의 가압류 20,304,998원은 매각으로 소멸합니다.
과거에는 국민은행 근저당권과 박경미의 전세권 55,000,000원이 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 임차인 조사 내역도 없어 배당과 별개로 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 가격입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 61,000,000원인데, 최근 실거래 수준을 웃돌고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 302동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 동일 단지 실거래 비교면적 49.29㎡ |
| 소유자 | 김태현 (2014.03.17. 매매, 거래가액 54,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 위험은 보이지 않는다
임차인 없음. 현재 확인되는 말소기준은 2025.07.31. 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 이후의 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2021.09.10. 설정됐던 박경미의 전세권 55,000,000원은 2023.07.11. 해지로 이미 말소돼 현재 매수인 승계 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 124%
백운3차 동일 면적 49.29㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 49,175,000원, 최신 거래는 2026년 8월 57,100,000원입니다. 현재 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 124.0%로, 평균보다 약 11,825,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.29㎡ | 3 | 57,100,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.29㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 49,175,000원 |
최근 거래 범위는 30,000,000원~59,000,000원이고, 최신 거래가 57,100,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 61,000,000원은 최근 실거래 최고가 59,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균이나 과거 가격을 이유로 신건을 저렴하다고 평가할 근거가 없으며, 현재 가격은 최근 시세 이상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,498,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 59,502,000원 |
| 2. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 61,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 926,971,930원 중 59,502,000원이 배당되고, 미배당은 867,469,930원입니다. 그러나 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 실거래 기준)
- 용도. 공부상·이용상태 모두 아파트이며, 백운3차는 559세대, 사용승인일은 2000.09.08.입니다.
- 거래성. 동일 면적 49.29㎡ 기준 최근 12개월 거래가 12건 확인돼 실거래 표본은 존재합니다. 거래가는 30,000,000원부터 59,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 교통·주변. 감정요항표에는 차량 출입 가능, 인근 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
- 규제·토지. 토지 자료에는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 대로3류 접함 등이 기재돼 있습니다.
- 자료 대조 필요. 감정요항표의 위치 설명에는 원주시 단구동 남원주초등학교 남동측 인근, 건물 구조에는 15층 1507호·1510호가 기재돼 있어 본건 주소인 태장동 백운3차 302동 2층204호와 일치하지 않는 부분이 있습니다. 입찰 전 감정평가서 원본과 대상 호수를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득액 61,000,000원은 최근 12개월 평균보다 11,825,000원 높고 최신 거래보다도 3,900,000원 높습니다.
- 1회 유찰 구간. 48,800,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원에 근접합니다. 평균과 비슷하다는 것만으로 충분한 안전마진이 생긴 것은 아니므로 개별 호수 상태를 함께 봐야 합니다.
- 2회 유찰 구간. 39,040,000원으로 내려가면 최근 12개월 평균 대비 가격 차이는 커지지만 실제 유찰 여부와 당시 시세를 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 매각 전 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 감정평가서 대상 확인. 감정요항표 일부 기재가 본건 주소·호수와 맞지 않으므로 원본 감정서의 물건번호·동·호·사진·평면을 직접 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 보류”
이 사건은 현재 확인되는 범위에서 임차인 인수나 존속 근저당이라는 권리 함정은 보이지 않습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 경매의 매력은 권리가 깨끗하다는 사실만으로 결정되지 않습니다. 신건 최저가이자 실질취득액 61,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원의 124.0%이고, 최신 57,100,000원과 최근 최고 59,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 현재 회차는 가격 메리트가 없는 구간입니다.
1회 유찰가 48,800,000원이 되어야 최근 평균과 비슷한 수준에 들어오고, 2회 유찰가는 39,040,000원입니다. 다만 단지의 평균 유찰 횟수는 0.3회에 불과하므로 실제로 원하는 회차까지 내려올지는 별개입니다. 여기에 감정요항표 일부 기재와 본건 주소·호수가 맞지 않는 부분도 있어 권리는 통과, 신건 가격과 감정대상 확인은 보류가 이 물건의 핵심 결론입니다.
