춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 단구동 단관청솔4차아파트 403동 15층 1510호, 전용 58.65㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김태현은 2021.06.30. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 89,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 없으며, 이번 경매의 말소기준은 2025.07.31. 코스틱폼텍 주식회사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.09.15. 설정된 검단농업협동조합의 20,304,998원 가압류도 매각으로 소멸합니다.
채권 규모만 보면 신청채권자 청구액이 906,666,932원으로 매각가를 크게 웃돕니다. 하지만 배당 부족액이 크다는 사실과 매수인 인수액은 별개입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 채권자 미배당은 829,171,930원이지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권이 다 갚히지 않는다고 해서 그 미배당 채무를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1684-1 단관청솔4차아파트 403동 15층1510호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.65㎡ · 15층 1510호 |
| 소유자 | 김태현 (2021.06.30. 소유권이전 · 거래가액 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 이미 정리, 현재 기준은 강제경매개시결정
임차인 없음. 현재 확인되는 임차인은 0명이고, 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다. 과거 등기에는 한국주택은행 근저당, 학교법인상지학원 전세권, 대한주택보증 근저당, 대전동부새마을금고 근저당 등 여러 권리가 있었지만 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이번 경매에서 실제로 볼 핵심은 2025.07.31. 강제경매개시결정과 그 이후의 검단농업협동조합 가압류입니다.
② 시세 비교 — 1억은 최근 평균 아래지만 실거래 편차가 크다
청솔4차는 580세대, 준공일은 2001.02.06.이며 비교 대상 면적은 전용 58.65㎡입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 12건의 평균은 105,833,333원, 최신 거래는 2026.08. 118,000,000원입니다. 현재 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.65㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 58.65㎡ | 2 | 103,500,000원 |
| 2026.08 | 58.65㎡ | 8 | 123,500,000원 |
| 2026.08 | 58.65㎡ | 13 | 108,000,000원 |
| 2026.08 | 58.65㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 58.65㎡ | 11 | 107,000,000원 |
| 2026.06 | 58.65㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 58.65㎡ | 15 | 84,000,000원 |
| 2026.06 | 58.65㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 58.65㎡ | 15 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 58.65㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 58.65㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 평균 | 58.65㎡ | 12건 | 105,833,333원 |
실거래 최저는 84,000,000원, 최고는 123,500,000원으로 편차가 큽니다. 같은 15층 거래도 2026.06.에는 84,000,000원과 103,000,000원, 2026.08.에는 115,000,000원이 확인됩니다. 따라서 100,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 사실은 분명하지만, 실거래 범위 안에 있는 가격이므로 신건부터 큰 폭의 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 97,800,000원 |
| 3. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 926,971,930원 중 예상 배당액은 97,800,000원이고, 미배당액은 829,171,930원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단구동 남원주초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·학교·일부 근린생활시설이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 정류장 거리·노선·배차간격·운행빈도를 고려한 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일붙이기, 창호는 PVC샷시 이중창입니다. 수세식 위생·상하수도·승강기·도시가스보일러 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 대상 토지는 부정형 완경사지의 아파트 및 단지 내 상가부지로 이용 중이고, 북동측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 청솔4차는 580세대이며 준공일은 2001.02.06.입니다. 최근 동일면적 실거래 12건이 확인되고 가격 범위는 84,000,000원~123,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미배당과 인수를 구분. 채권자 미배당 829,171,930원이 발생하지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 큰 미배당 숫자를 낙찰자의 추가 부담으로 오인하지 마세요.
- 가격 상한 점검. 현재 100,000,000원은 최근 평균의 94.5%이지만 84,000,000원 거래도 존재합니다. 평균 하나보다 같은 층·상태의 개별 거래를 함께 보아야 합니다.
- 동일 15층 거래 비교. 2026.06. 84,000,000원·103,000,000원, 2026.08. 115,000,000원 거래가 있으므로 동일 층에서도 거래가 편차가 큽니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2025.07.31. 강제경매개시결정이며 이후 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 현장 확인. 감정상 아파트 이용 중이고 공부와의 차이는 없지만, 실제 내부 상태와 점유 상황은 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 할인’ 수준
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 0명·매수인 인수 0원이고, 현재 경매의 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 권리 쪽에서 낙찰자가 떠안을 부담은 데이터상 확인되지 않습니다. 가격은 100,000,000원으로 최근 12개월 동일면적 평균 105,833,333원의 94.5%, 최신 거래 118,000,000원보다 낮습니다.
다만 최근 거래 자체가 84,000,000원부터 123,500,000원까지 넓게 형성돼 있고, 같은 15층 거래도 큰 편차를 보입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 평균보다 낮지만 신건부터 압도적 저가라고 볼 정도는 아니다”입니다. 권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 응찰가는 최근 개별 거래 범위를 충분히 비교한 뒤 결정하는 편이 맞습니다.
