춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 302동 9층 911호로, 감정가와 신건 최저매각가가 모두 65,000,000원인 아파트입니다. 현재 소유자는 김태현이며 2022년 3월 23일 매매를 원인으로 54,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기 흐름에서 기준이 되는 권리는 2025년 7월 31일 강제경매개시결정이고, 이후 2025년 9월 15일 검단농업협동조합의 가압류 20,304,998원이 설정됐습니다. 이 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 등기에는 신탁, 가처분, 임의경매, 근저당권과 임차권등기가 존재했지만 모두 이미 말소된 이력입니다. 특히 이정숙의 임차보증금 24,100,000원 주택임차권은 2005년 등기됐다가 2007년 11월 30일 말소됐으므로 현재 낙찰자가 승계할 임차권으로 보기는 어렵습니다. 결국 이번 사건의 핵심은 복잡한 권리인수가 아니라 현재 입찰가격이 최근 거래가격을 크게 웃돈다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 302동 9층 911호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.29㎡ |
| 소유자 | 김태현 (2022.03.23. 매매, 거래가액 54,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 말소기준으로 제시된 2025년 7월 31일 강제경매개시결정 이후 등기된 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거의 이정숙 주택임차권등기는 이미 2007년 11월 30일 말소됐고, 과거 국민은행·한국투자저축은행 근저당 역시 모두 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 시세보다 높다
백운3차 동일 면적 49.29㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균 거래금액은 49,175,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 57,100,000원, 제공된 거래 중 최고가는 59,000,000원, 최저가는 30,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.29㎡ | 3 | 57,100,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.29㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.29㎡ | 12건 | 49,175,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 65,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.2%입니다. 또한 최신 거래 57,100,000원과 제공된 최고 거래 59,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 거래평균이든 최신 거래든, 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,570,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 63,430,000원 |
| 3. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 926,971,930원 중 예상 배당액은 63,430,000원이며, 미배당액은 863,541,930원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 백운3차는 559세대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 수세식 위생설비, 상·하수도설비, 승강기, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설이 기재돼 있습니다.
- 도로. 대상토지는 북동측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로와 접하는 것으로 평가됐습니다.
- 규제·공부. 감정평가 기재상 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구곡지구) 등이 언급됐으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되지만 거래금액은 30,000,000원부터 59,000,000원까지 분포해 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 65,000,000원이 최근 12개월 평균의 132.2%이므로 ‘감정가 할인’이라는 착시를 피해야 합니다.
- 최신 거래와 대조. 최신 거래 57,100,000원, 제공된 최고 거래 59,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다.
- 권리 원본 대조. 2025년 7월 31일 강제경매개시결정과 이후 가압류의 말소 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 과거 임차권 구분. 이정숙의 24,100,000원 임차권등기는 과거 등기 이력이며 2007년 11월 30일 말소된 사실을 현재 임차인과 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 863,541,930원은 크지만 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 물건 상태 확인. 실제 내부 상태와 점유상황, 관리비 등은 입찰 전 현장과 관련 원본 자료를 통해 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제다”
이 사건은 현재 확인되는 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라, 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 과거 여러 권리가 있었지만 이미 말소된 이력이 대부분이고, 현재 경매개시 이후의 검단농업협동조합 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 가격은 명확하게 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득액 65,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 49,175,000원의 132.2%이고, 최신 거래 57,100,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 무난하지만, 현재 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 해소가 아니라 실거래 수준과 맞는 입찰가격을 확보할 수 있느냐입니다.
