춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 1층 120호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 49,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 소유자 김태현은 2015년 2월 26일 매매를 원인으로 2015년 3월 10일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 40,500,000원입니다. 현재 경매는 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정이 기준이 되며, 이후 검단농업협동조합 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실과 보증금 인수 여부는 별개로 봐야 합니다. 김지혜는 2024년 2월 19일 확정일자를 받고, 2024년 2월 25일 점유를 시작해 2024년 2월 26일 전입했습니다. 모두 2025년 7월 31일 경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 배당에서 43,000,000원을 전부 돌려받지 못하면 그 부족액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 1층120호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.83㎡ · 1층 |
| 소유자 | 김태현 (2015.03.10. 소유권이전 · 거래가액 40,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
말소기준으로 선언된 권리는 2025년 7월 31일 갑구 11번 강제경매개시결정입니다. 검단농업협동조합의 20,304,998원 가압류는 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 임차권등기는 2026년 3월 4일 등기됐지만, 임차인의 전입일은 2024년 2월 26일이고 확정일자는 2024년 2월 19일입니다. 따라서 등기 시점만 보고 후순위 임차권으로 단순 처리하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 43,000,000원 | 전입 2024.02.26 · 확정 2024.02.19 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 시 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 김지혜는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 43,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 매각가가 내려가 보증금 전액을 배당하지 못하면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 시세 비교 — 현재 4,900만원은 최근 평균의 109.6%
백운3차 동일면적 40.83㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 44,725,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 42,000,000원이며, 같은 달에는 50,000,000원 거래도 있습니다. 최근 12건 전체 범위는 30,000,000원~62,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 40.83㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 40.83㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 7 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 40.83㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.02 | 40.83㎡ | 4 | 39,700,000원 |
| 2026.01 | 40.83㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 40.83㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 40.83㎡ | 8 | 44,000,000원 |
| 2025.10 | 40.83㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 40.83㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 40.83㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 평균 | 40.83㎡ | 12건 | 44,725,000원 |
현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%입니다. 최신 거래 42,000,000원과 비교하면 약 116.7% 수준입니다. 따라서 신건 최저가만 놓고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 2. 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 4,718,000원 |
| 3. 검단농업협동조합 가압류 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 43,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자 총 청구액 926,971,930원 중 채권자 배당은 4,718,000원이며 미배당은 922,253,930원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’으로 봐야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 49,000,000원 | 0원 | 49,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 39,200,000원 | 4,905,600원 | 44,105,600원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 31,360,000원 | 12,604,480원 | 43,964,480원 |
1회 유찰 후 실질취득 44,105,600원은 최근 12개월 평균 44,725,000원과 거의 비슷한 수준이고, 최신 거래 42,000,000원보다는 높습니다. 2회 유찰 후에도 실질취득 43,964,480원으로, 최신 거래보다는 여전히 높습니다. 따라서 유찰 횟수만 늘어난다고 큰 폭의 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
⑤ 단지·환금성 메모
- 단지 규모. 백운3차는 559세대이며 준공일은 2000.09.08입니다.
- 거래 표본. 전용 40.83㎡ 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인되며 평균은 44,725,000원입니다.
- 가격 편차. 최근 12건은 30,000,000원부터 62,000,000원까지 편차가 큽니다. 개별 층과 상태를 반드시 따로 봐야 합니다.
- 토지 현황. 토지면적 12,774㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 공시지가 277,700원/㎡입니다.
- 도로 조건. 도로접면은 광대로한면으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 전액배당 확인. 현재 회차에서는 43,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만 실제 배당표와 우선순위 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 재계산. 1회 유찰 39,200,000원만 보고 20% 할인으로 판단하지 말고 인수 4,905,600원을 더한 44,105,600원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 김지혜의 전입 2024.02.26, 확정일자 2024.02.19, 점유개시 2024.02.25와 배당요구 사실을 원본 서류에서 대조하세요.
- 최신 거래 기준 점검. 최신 확인 거래는 2026.07의 42,000,000원입니다. 현재 최저가 49,000,000원은 이 가격보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 4,400만원대”
이 사건은 현재 신건 49,000,000원에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 인수 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 가격은 최근 12개월 평균 44,725,000원의 109.6%이고, 최신 거래 42,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 것은 유찰 뒤입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 43,000,000원이 낙찰가보다 커지는 순간 미배당 보증금이 매수인에게 승계되기 때문에 1회 유찰 실질취득은 44,105,600원, 2회 유찰은 43,964,480원입니다. 권리의 핵심은 보증금 승계, 가격의 핵심은 실질취득 기준. 신건 4,900만원에는 가격 메리트가 약하고, 유찰 후에도 최신 거래보다 뚜렷하게 싸지는 구조는 아닙니다.
