춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 2층 211호입니다. 현재 소유자는 김태현으로, 2021.10.15. 소유권이전 등기가 접수됐고 당시 거래가액은 45,000,000원입니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않으며, 이 경매의 기준이 되는 권리는 2025.07.31. 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.09.15. 검단농업협동조합의 가압류 20,304,998원이 붙었지만 매각으로 소멸합니다.
과거에는 근저당권과 주택임차권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 특히 조창현의 주택임차권은 보증금 17,000,000원, 주민등록·점유개시·확정일자 2010.09.03.로 등기됐다가 2018.02.06. 해지로 말소됐습니다. 현재 임차인 신고가 없으므로 이 과거 임차권을 낙찰자가 승계하는 구조로 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 2층 211호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.29㎡ |
| 소유자 | 김태현 · 2021.10.15. 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 백운3차 · 559세대 · 2000.09.08. 준공 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 강제경매개시결정
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 과거 조창현의 주택임차권은 2018.02.06. 이미 말소됐고, 과거 근저당권 역시 모두 말소된 상태입니다. 따라서 현 경매에서는 2025.07.31. 강제경매개시결정이 말소기준이 되며, 이후의 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 61,000,000원은 최근 평균의 124%
백운3차 동일면적 49.29㎡의 최근 실거래 12건 평균은 49,175,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 57,100,000원, 최근 거래 범위는 30,000,000원~59,000,000원입니다. 현재 최저매각가 61,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.29㎡ | 3 | 57,100,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.29㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 평균 | 49.29㎡ | 12건 | 49,175,000원 |
이 비교에서는 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 49,175,000원입니다. 신건 최저가 61,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 57,100,000원과 최근 최고 거래 59,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 59,502,000원 |
| 3. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 926,971,930원 중 예상배당은 59,502,000원이고, 미배당은 867,469,930원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 61,000,000원 | 59,502,000원 | 867,469,930원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 48,800,000원 | 47,521,600원 | 879,450,330원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 39,040,000원 | 37,937,280원 | 889,034,650원 |
유찰이 진행되면 신청채권자의 미회수액은 커지지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰가 48,800,000원이 최근 12개월 평균 49,175,000원과 비슷한 구간에 들어옵니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 백운3차는 559세대이며 준공일은 2000.09.08.입니다.
- 거래성. 동일면적 49.29㎡ 최근 실거래가 12건 확인되며 거래가는 30,000,000원부터 59,000,000원까지 분포합니다.
- 최신 거래. 2026.08. 3층 거래가 57,100,000원으로 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 12,774㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·부정형·광대로한면으로 기록돼 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)이 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 277,700원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 우선. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 124.0%이므로 감정가 자체를 시세로 보지 말고 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격. 최근 최고 거래 59,000,000원보다도 최저가 61,000,000원이 높다는 점을 확인해야 합니다.
- 과거 임차권. 조창현의 주택임차권은 2018.02.06. 말소됐다는 점을 등기부 원본에서 다시 대조하는 것이 좋습니다.
- 현 점유 확인. 현재 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계는 입찰 직전 현황조사와 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 현재 확인되는 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 근저당권은 남아 있지 않고, 과거 주택임차권 역시 이미 말소됐으며, 현 경매개시결정 뒤의 가압류도 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균 49,175,000원의 124.0%이고 최신 거래 57,100,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 권리상 단순하지만 신건 가격에는 메리트가 없는 유형입니다. 현재 회차보다 유찰 이후 실거래 가격대와 가까워지는 구간에서 다시 판단하는 편이 데이터에 부합합니다.
