춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 301동 621호, 전용 40.83㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김태현이고, 2014년 3월 17일 매매를 원인으로 거래가액 45,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 담보권은 없고, 2025년 7월 31일 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 이후 설정된 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 54,000,000원입니다. 반면 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 44,725,000원, 최신 거래는 42,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 120.7%이므로, 낮은 경매가격이라는 이유로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 6층621호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.83㎡ · 6층621호 |
| 단지 | 백운3차 · 559세대 · 2000.09.08 준공 |
| 소유자 | 김태현 · 2014.03.17 매매 · 거래가액 45,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 담보권 없이 강제경매가 기준
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 구조가 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으며, 현재 권리분석의 기준은 2025.07.31 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.09.15 설정된 검단농업협동조합 가압류 20,304,998원은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 54,000,000원은 최근 평균의 120.7%
백운3차 동일 면적 40.83㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 44,725,000원, 최신 거래는 42,000,000원이며 거래 범위는 30,000,000원~62,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 40.83㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 40.83㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2026.06 | 40.83㎡ | 7 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 40.83㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.02 | 40.83㎡ | 4 | 39,700,000원 |
| 2026.01 | 40.83㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 40.83㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 40.83㎡ | 8 | 44,000,000원 |
| 2025.10 | 40.83㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 40.83㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2025.08 | 40.83㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.83㎡ | 12건 | 44,725,000원 |
현재 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 평균 44,725,000원보다 높고, 데이터상 비교비율도 120.7%입니다. 최신 거래 42,000,000원과 비교해도 현재 신건 최저가는 높은 수준입니다. 실거래 최고 62,000,000원보다 낮다는 점만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵고, 최근 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 52,628,000원 |
| 3. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 926,971,930원 중 예상배당은 52,628,000원이고, 미배당액은 874,343,930원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 이용상태. 감정상 아파트로 이용 중이며, 대상 면적은 40.83㎡입니다.
- 단지 규모. 백운3차는 559세대, 준공일은 2000.09.08입니다.
- 토지. 토지면적 12,774㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 광대로한면에 접합니다. 공시지가는 277,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12개월 거래는 12건이며 거래가는 30,000,000원부터 62,000,000원까지 분포합니다. 거래 표본은 있으나 가격 편차가 큰 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 신건 최저가 54,000,000원은 최근 12개월 평균 44,725,000원의 120.7%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 43,200,000원, 2회 유찰 시 34,560,000원입니다. 1회 유찰 가격은 최근 평균 아래지만 최신 거래 42,000,000원보다는 높습니다.
- 점유 상태. 임차인 신고는 없지만 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 미배당 오해 금지. 채권자 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 손실과 낙찰자 승계는 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사 및 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 사건은 권리관계만 보면 어렵지 않습니다. 현재 살아 있는 담보권이 없고, 2025.07.31 강제경매개시결정이 말소기준이며 이후 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 평가는 정반대입니다. 신건 최저가 54,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 44,725,000원의 120.7%이고 최신 거래 42,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리는 합격, 가격은 보류”에 가깝습니다. 실제 가격 경쟁력은 43,200,000원·34,560,000원의 유찰 시나리오와 그 시점의 최신 실거래를 다시 대조해 판단하는 편이 합리적입니다.
