춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 태장동 백운3차아파트 304동 2층205호, 동일면적 실거래 비교 기준 49.29㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김태현이고, 2015.02.25 매매로 54,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 존속하는 선순위 근저당은 없고, 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.07.31 코스틱폼텍 주식회사 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2025.09.15 설정된 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 권리상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 신청채권자의 청구금액은 906,666,932원으로 매각대금을 크게 초과하고 배당 후에도 미배당이 발생하지만, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 채권 규모가 아니라 61,000,000원이라는 신건 가격이 최근 거래 수준보다 높은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 304동 2층205호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 기준 49.29㎡ · 2층 |
| 소유자 | 김태현 (2015.02.25 매매 · 거래가액 54,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 코스틱폼텍 주식회사 / 906,666,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 0원
임차인 없음. 현재 별도로 승계할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 과거 김남환 명의 전세권 25,000,000원이 2015.12.23 설정됐지만 2022.06.20 이미 말소됐고, 국민은행 근저당도 2022.06.23 말소됐습니다. 따라서 현재 기준권리보다 앞서 남아 있는 인수 대상 등기권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 높다
백운3차 동일면적 49.29㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 49,175,000원, 최신 거래는 2026.08의 57,100,000원입니다. 현재 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.29㎡ | 3 | 57,100,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.29㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.29㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.29㎡ | 12건 | 49,175,000원 |
최근 거래 범위는 30,000,000원~59,000,000원이고, 최신 거래는 57,100,000원입니다. 그런데 신건 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.0%일 뿐 아니라 최근 최고 거래 59,000,000원보다도 높습니다. 인수액이 0원이므로 최저가 기준 권리상 실질취득금액도 61,000,000원이며, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,498,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 코스틱폼텍 주식회사 | 906,666,932원 | 59,502,000원 |
| 2. 가압류 · 검단농업협동조합 | 20,304,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 926,971,930원 중 예상 배당액은 59,502,000원이고, 미배당액은 867,469,930원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정·실거래 자료 기준)
- 용도. 사건상 용도와 이용상태 모두 아파트입니다.
- 단지. 백운3차는 559세대이며 준공일은 2000.09.08입니다.
- 거래. 49.29㎡ 동일면적 최근 12건이 확인되며 거래가는 30,000,000원부터 59,000,000원까지 분포합니다.
- 환금성. 최근 거래 자체는 이어지고 있으나, 현재 최저가 61,000,000원이 최근 12개월 평균 49,175,000원과 최신 거래 57,100,000원을 모두 웃돕니다.
- 원본 대조. 감정평가 관련 기재에는 단구동·남원주초등학교 인근 및 15층 1507호·1510호라는 표현이 포함돼 본건 태장동 304동 2층205호와 일치하지 않는 부분이 있습니다. 입찰 전 감정서 원본에서 대상 호수를 반드시 대조할 필요가 있습니다.
- 토지이용계획 확인. 관련 기재에는 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구곡지구)과 자연녹지지역·비행안전제6구역(전술) 등 서로 다른 내용이 함께 나타나므로 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 61,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.0%이고 최신 거래 57,100,000원보다 높습니다. 현재 회차를 ‘저가 매수’로 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 48,800,000원, 2회 유찰 시 39,040,000원입니다. 최근 실거래 범위와 회차별 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태와 인도 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 감정자료 대상 확인. 위치·층호 및 토지이용계획 관련 일부 기재가 본건 표시와 맞지 않으므로 감정평가서 원본에서 본건 304동 205호 해당 부분을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
현재 권리 구조만 놓고 보면 단순합니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2025.07.31 강제경매개시결정입니다. 이후 검단농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 49,175,000원의 124.0%이고, 최신 거래 57,100,000원과 최근 최고 거래 59,000,000원보다도 높습니다. 권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 현 회차 가격 때문에 서두를 이유도 없습니다. 이 사건의 승부처는 권리해석보다 최근 시세와 유찰 회차를 기준으로 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
