춘천지방법원 2025타경20814. 원주시 단구동 단관청솔4차아파트 402동 15층 1507호, 전용 58.65㎡ 아파트입니다. 소유자는 김태현이고, 2021년 6월 3일 매매를 원인으로 거래가액 87,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 경매의 기준이 되는 권리는 2025년 7월 31일 코스틱폼텍 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024년 6월 20일 전입과 확정일자를 갖춘 임차인 김인지입니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.

따라서 이 사건은 “최저가 1억원짜리 아파트”로만 보면 안 됩니다. 현재 회차 매각가를 100,000,000원으로 가정하면 집행비용 2,200,000원이 먼저 빠지고, 임차인 김인지에게 97,800,000원이 배당됩니다. 보증금 100,000,000원 중 남는 2,200,000원은 매수인이 인수하므로 실질취득은 102,200,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

과거 신탁·가처분·근저당·가등기·압류 등은 대부분 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2024.06.20. 전입·확정일자와 2025.07.31. 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 먼저이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다

현재 회차에서는 매각가 100,000,000원에 임차보증금 미배당 2,200,000원이 붙어 실질취득 102,200,000원입니다. 더 중요한 것은 유찰 시나리오입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 커집니다.

③ 시세 비교 — 1억원이 아니라 1.022억원으로 비교

청솔4차 동일면적 58.65㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 105,833,333원입니다. 단순 최저가 100,000,000원은 이 평균의 94.5%이지만, 권리 인수까지 반영한 실질취득 102,200,000원은 최근 평균의 약 96.6% 수준입니다. 즉 시세 아래이긴 하지만, 최저가 숫자만 볼 때보다 실제 할인 폭은 작습니다. 최신 거래는 2026년 8월 118,000,000원입니다.

거래 범위는 84,000,000원~123,500,000원으로 넓습니다. 특히 대상과 같은 15층 거래도 2026년 6월 84,000,000원·103,000,000원, 2026년 8월 115,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 강한 가격 메리트로 평가하기보다는, 실질취득 102,200,000원이 개별 호수 상태와 최근 거래 범위에서 어느 위치인지를 확인하는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

현재 최저가 100,000,000원 가정 시 집행비용 2,200,000원을 제외한 97,800,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 2,200,000원을 매수인이 인수합니다. 신청채권자와 후순위 가압류권자에게는 이 가정에서 배당액이 없습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단구동 남원주초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·학교·일부 근린생활시설이 소재하는 공동주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 거리·노선·배차간격·운행빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건 내 15층입니다.
• 설비. 수세식 위생설비·상하수도·승강기·도시가스보일러에 의한 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구곡지구)이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 단지. 청솔4차는 580세대이며 사용승인일은 2001.02.06.입니다. 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 100,000,000원에 인수액 2,200,000원을 더한 102,200,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 80,000,000원이나 인수액이 21,840,000원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가 64,000,000원이나 인수액이 37,552,000원으로 늘어납니다.
• 임차인 배당 확인. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 김인지의 미배당 보증금 잔액이 달라지므로 최종 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현황조사와 현장 확인을 통해 현재 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 실거래 개별 비교. 동일면적 거래가 84,000,000원~123,500,000원으로 편차가 크므로 대상 15층의 상태를 최근 같은 층 거래와 함께 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1억 낙찰”이 곧 “1억 취득”은 아니다

이 사건의 승부처는 권리관계가 단순히 소멸하느냐가 아니라, 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액을 누가 부담하느냐입니다. 현재 회차 최저가 100,000,000원에서 임차인에게 97,800,000원이 배당되고 2,200,000원이 남으므로 매수인의 실질취득은 102,200,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 105,833,333원보다 낮아 일정한 가격 여지는 있지만, 거래 편차가 크고 인수 구조가 존재해 단순 저가형으로 보기는 어렵습니다.

특히 유찰 뒤에는 최저가가 80,000,000원·64,000,000원으로 크게 낮아 보여도 임차보증금 인수액이 21,840,000원·37,552,000원으로 증가해 실질취득은 각각 101,840,000원·101,552,000원입니다. 최저가가 내려갈수록 싸지는 물건이 아니라, 보증금 승계가 총부담을 떠받치는 구조라는 점이 이 사건의 핵심입니다.