245,245,000원
창원지방법원 2025타경588. 등기 대상은 김해시 대청동 서현빌딩 1층 101호입니다. 등기부상 현 소유자는 혜윰코퍼레이션주식회사이며, 2023.07.24. 주식회사서현빌딩 명의로 소유권이전된 뒤 2024.01.12. 상호가 혜윰코퍼레이션주식회사로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 5,760,000,000원이 말소기준권리이고, 2025.05.21. 신용보증기금 가압류 405,000,000원과 2025.07.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 715,000,000원에서 3회 유찰돼 245,245,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 금액을 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 상업용 건물은 호별 위치·업종·점유상태에 따라 거래가격과 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 64-4 서현빌딩 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 중심상업지역 |
| 등기 유형 | 집합건물 |
| 소유자 | 혜윰코퍼레이션주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 245,245,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,107,855,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.24. 하나은행
등기부상 과거 가압류·압류·근저당권 다수는 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2023.07.24. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후의 하나은행 추가 근저당 1,944,000,000원, 신용보증기금 가압류 405,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.25.에는 하나은행의 후순위 근저당 중 176,772,295원이 신용보증기금에 일부 이전된 기록도 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력 기재와 호수 불일치
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배재진(꼬꼬무숯불치킨) | 104호 전체 | 2023.04.24. | 4,000원 | 대항력 有 기재 | 확인 없음 | 보증기관 승계 아님 |
배당 계산에서는 이 보증금을 매수인 인수액 4,000원으로 처리하고 있습니다. 보증금이 현재 최저매각가보다 작아, 계산상 실질취득은 245,249,000원입니다. 다만 이 계산은 임차인이 실제 경매 목적물인 101호에 대항력을 행사할 수 있다는 전제를 둔 수치입니다. 점유 호수가 104호로 기재된 이상, 실제 인수 여부를 확정하기 전에는 원문 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,233,430원 |
| 인수 · 배재진 보증금 | 4,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,760,000,000원 | 241,011,570원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,944,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 8,109,000,000원 중 예상배당은 241,011,570원이며, 미배당은 7,867,988,430원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수 가정액은 4,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 245,245,000원 | 241,011,570원 | 7,867,988,430원 | 4,000원 |
| 4회 유찰 시 | 171,671,500원 | 168,468,099원 | 7,940,531,901원 | 4,000원 |
| 5회 유찰 시 | 120,170,049원 | 117,687,668원 | 7,991,312,332원 | 4,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 ‘대청공원’ 북동측 인근의 중심상가지대로, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통환경도 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 건물이며 전기·위생 및 급배수·승강기·소방·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 세장형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 725.0㎡, 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 10m 내외, 남동측 약 12m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 중로3류와 소로1류에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 각 호는 일반음식점·소매점·유흥주점·기타위락시설·사무소 등으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호와 104호 대조. 경매 목적물은 101호인데 임차인 점유 부분은 104호 전체로 적혀 있습니다. 현황조사 원문·건축물 현황·현장 호수표시를 함께 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 배재진의 전입일은 2023.04.24.로 말소기준 2023.07.24.보다 빠릅니다. 실제 본건 점유가 맞다면 대항력 인수 가능성이 있으므로 점유와 임대차 목적물을 확정해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%이지만 최근 실거래가가 없어 시세 할인율을 판단할 수 없습니다. 상가·업무시설 호별 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 현재까지 3회 유찰됐습니다. 단순 가격 문제인지, 점유·호수·용도·환금성 문제인지 원인을 확인해야 합니다.
- 관리·세금. 집행비용 외 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 먼저 확인할 것은 101호의 실제 점유다
이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 후순위 권리는 소멸하는 형태입니다. 하지만 현황조사에 기재된 대항력 임차인의 점유 부분이 경매 대상 101호가 아니라 104호 전체라는 점이 가장 중요한 확인사항입니다. 현재 배당 가정은 보증금 4,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지만, 실제 101호 임차관계가 맞는지는 별도의 원문·현장 대조가 필요합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 715,000,000원에서 245,245,000원까지 내려와 숫자상 할인폭은 크지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 이를 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 3회 유찰이라는 사실, 상업용 부동산이라는 특성, 그리고 점유 호수 불일치를 함께 놓고 검토해야 하는 사건입니다.
